1997 Acta Structilia Vol 4 No 1 Artikels Articles Verdigting: 'n Beplanningstrategie vir die toekoms? SC Verreynne & JJ Steyn Opsomming Suid-Afrika is tans in 'n proses van politieke en sosiale verandering. Hierdie verandering noodsaak ook sekere veranderinge ten opsigte van beplanning. Toenemende verstedeliking lei tot 'n toenemende vraag no grond vir stedelike ontwikkeling en uitbreiding. Die doel van hierdie artikel is om die verskillende metodes waarvolgens verdigting in stedelike gebiede toegepas kan word, te ondersoek en te beskryf. Sodoende kan die voortdurende behoefte aan grond vir stedelike uitbreiding tot 'n mate beperk word. Voor- en nadele van verdigting word ook in die artikel ontleed en geevalueer. Sleutelwoorde: Stede, verdigting. DENSIFICATION: A PLANNING STRATEGY FOR THE FUTURE? Summary South Africa currently undergoes certain processes of social and political change. These processes force planning itself to change. Urbanisation increases the demand for land for urban expansion. The purpose of this article is to examine diffirent densification methods which can be implemented in urban areas. The continual need for land for urban expansion could therefore be limited. This article also· seeks to analise the advantages of densification. Keywords: Cities, densification. S.C. Verreynne, MSS Departement Stads- en Streekbeplanning (UOVS) Dr J.J. Steyn, B Arch (UOVS), MSS (UOVS), M Arch (Urban Design) {To­ ronto), Ph D /UOVSJ Arg /SA), senior tektor. Departement Stads- en Streekbeplanning /UOVSJ Verreynne & Steyn / Verdigting lnleiding V erdigting is 'n aspek van beplanning wat deesdae in toenemende mate in beplanningskringe aandag be­ hoort te geniet. Dit is nodig om onderskeid te maak tussen verdigting van die bestaande gebiede en verdig­ ting wat betref nuwe ontwikkelings. Hierdie artikel fokus hoofsaaklik op verdigting binne bestaande gebiede. In 1993, tydens die 21 ste lnternasionale Behuisingskongres gehou in Kaapstad, het die volgende statistiek duidelik no vore gekom: "The role of urbanisation is increasing rapidly. From an estimated 55% total urbanised population today, it is estimated that 80% of the South African population will be urbanised by the year 2000" (Du Plooy, 1993: 1163). Deur voortdurend grond vir ontwikkeling beskikbaar te stel, kan kosbare landbougrond in die proses verlore goon. Die noodsaaklikheid van hoer digthede in stedelike gebiede word dus beklemtoon, aangesien grond vir stedelike uit­ breiding in die toekoms 'n al skaarser kommoditeit goon word. Groot enkel-residensiele persele en lae woondigt­ heid is kenmerkend van die sogenaamde blanke residen­ siele gebiede van Suid-Afrika. Dit is don juis hierdie gebiede wat moontlikhede vir verdigting bied. Wat behels verdigting? Verdigting in stadsbeplanning kan as 'n metode om be­ staande digthede in gebiede te verhoog, omskryf word. Verdigting van residensiele gebiede behels dus die daar­ stel van meer wooneenhede per hektaar as wat tans die geval is. Volgens Swart en Lamont ( 1984: 171 J het 'n toe­ name in digtheid kleiner erwe vir woonhuise (spesiale woonerwe) tot gevolg. Die aantal persone per oppervlak­ te-eenheid word ook dienooreenkomstig meer. Die begrip verdigting word dikwels verkeerd geinterpre­ teer. Du Plooy (1993: 1163) stel dit soos volg: "Density is per­ haps the most misunderstood phenomenon in our cities. Using rigid and unresponsive standards as we do, density 2 1997 Acta Structilia Vol 4 No 1 cannot be increased by reducing plot sizes alone." Die rede hiervoor is die rigiede, vasgestelde standaarde betref­ fende nie-residensiele grondgebruike, soos bv. skole, paaie en oop ruimtes wat bepaal dot hoe meer erwe ontwikkel word, hoe meer skole en paaie benodig word. Dit vermin­ der die algehele digtheid dus proporsioneel: Ten einde die kwessie van verdigting in perspektief te plaas, kan daar na die volgende omskrywings gekyk word. Digt­ heid van bewoning word deur Swart en Lamont (1984: 171) as die aantal persone per oppervlakte (hektaar in Suid-Afri­ka) omskryf. Hierdie definisie is egter 'n oorvereenvoudiging, want Schutte (1984: 6) sluit aan by Rappoport (1977: 134) wat onderskei tussen verdigting en oorbewoning, waar oor­bewoning die maatstaf vir digtheid binne 'n wooneenheid is. Die begrip digtheid word meer korrek volgens Gallion en Eisner (1986: 490, 491) gebruik om die aantal wooneenhede wat 'n gebied beset of kan beset, aan te dui. Rappoport (1975: 136) onderskei verder tussen waarneembare (percei­ved) en werklike digthede. Vir die doel van die studie word slegs met werklike digthede gewerk. Digtheid kan op beide horisontale en vertikale vlakke van toepassing gemaak word. Op horisontale vlak speel dek­ king 'n rol, terwyl vloeroppervlakteverhouding (VOV) en hoogtebeperking digthede op vertikale vlak bepaal. Van der Merwe (1987: 122) definieer dekkirig as die persentasie erfoppervlakte wat deur 'n gebou se groncivlak beslaan word. Dekking = Grondvloeroppervlakte van gebou Erf oppervlakte X 100 1 Digtheid is verskillend op verskillende plekke. So vind die Wereldbonk dot die Koopse Metropolitoonse gebied, met 'n bevolking van bykons 3 miljoen mense, 'n gebied dubbeld die grootte van Mexico Stod met 'n bevolking van 25 miljoen besloon. Hierdie ekstensiewe stedelike morfologie noodsaok 'n buitesporige hoeveelheid van menslike beweging. Wot van besondere belong vir ons as beplon­ ners is, is die feit dot indien Koopstod teen die huidige koers uitbrei. die stod sy huidige grootte binne die volgende 20 joor sol verdubbel (Daniels, 1996: 32). 3 Verreynne & Steyn / Verdigting Vloeroppervlakteverhou.ding is die totale netto vloeropper­ vlakte van 'n gebou, uitgedruk as 'n verhouding tot die to­ tale oppervlakte van 'n perseel (Botha, 1990). vov = Totale vloeroppervlakte van gebou Erf oppervlakte Hoogtebeperking behels die beperking wat door op die hoogte van geboue geplaas word. Ten einde verdigting in residensiele gebiede toe te pas, is dit belangrik dot door van bogenoemde digtheidsmaat­ stawwe kennis geneem moet word. Oordeelkundige aan­ passings hieraan kan 'n noemenswaardige verhoging in digthede tot gevolg he. Lynch en Hack (1990: 253) sluit hierby aan met algemene riglyne vir die stadsbeplanner betreffende digthede vir be­ huisingstipes. TABEL 1 DIGTHEDE VOLGENS WONINGTIPE (Lynch & Hack, 1990:253) GESINNE PER BEHUISINGSTIPE vov· HEKTAAR (NET DIGTHEID) Enke/ residensieel 0-0.2 0-20 Enke/ residensieel sander 0.3 20-25 bou/yne Tweelinghuise 0.3 25-30 Ryhuise 0.3 40-60 Gestape/de meentbehuising 0.5 60-100 3-verdieping met trappe 0.8 100-115 6-verdieping met hysbak 1.0 160-190 13-verdieping met hysbak 1.4 215-240 • VOV - Vloeroppervlakverhouding 4 WOONBUURT DIGTHEID 0-12 15 18 30 45 50 75 100 1997 Acta Structilia Vol 4 No 1 Uit Tobe/ 1 is dit duidelik dot hoer digthede in Suid­ Afrikaanse stede relatief laag is en dat hoer digthede wel bewerkstellig kan word. Redes waarom verdigting moet plaasvind Die hoe verstedelikingsyfer en gepaardgaande groei van stedelike gebiede in Suid-Afrika, noodsaak meer doeltref­ fende benutting van grond vir stedelike uitbreiding en 'n toename in stedelike digthede. Verskeie redes kan aan­ gevoer word ten gunste van verdigting waarvan die vol­ gende vyf redes as oorkoepelend beskou kan word • Verstedeliking • Bevolkingsgroei binne stede • Openbare vervoer funksioneer net effektief in gebiede van hoer digtheid • Koste t.o.v. dienstevoorsiening • Druk op landbougrond. Volgens Dewar in Planning (1991: 67) behoort die groei van Suid-Afrikaanse stede oor die volgende l O tot 20 jaar tot binne die grense van bestaande stedelike gebiede beperk te word, in stede daarvan dot die stedelike randgebiede voortdurend uitgebrei word. Du Plooy (1993: 1165) sluit soos volg by bogenoemde aan: "Low densir/sprawl increases the unit cost of utilities and essential services, not to mention social infrastructures. The urban textures of our cities are finely grained and evenly spread which generates limited economic opportunities, especially for informal sector business and employment. Finally sprawl causes extensive loss in agricultural land and environmental resources." Wanopvattinge soos oorbewoning, die ontstoan van hoer woonstelblokke en die ontneming van die natuurlike om­ gewing, behoort nie noodwendig 'n uitvloeisel van verdig­ ting te wees nie. Daar bestaan vers.keie metodes waarvol­ gens verdigting in residensiele gebiede kan plaasvind en in- 5 Verreynne & Steyn / Verdigting dien dit verantwoordelik toegepas word, kan bestaande woongebiede meer doeltreffend vir woondoeleindes aan­ gewend word. Metodes waarvolgens verdigting kan plaasvind c Onderverdeling In die Tweede Verslag van die Kommissie van Onder­ soek na Dorpstigting en Verwante Aangeleenthede (Venter-kommissie, 1983:51) word onder andere aan­ beveel dat veel beter benutting van bestaande woongebiede deur die onderverdeling van bestaande woonpersele teweeggebring kan word. Die Kommissie het bevind dat die gemeenskap bewus begin word dat privaatheid nie soseer aan perseelgrootte gekoppel word nie, maar in 'n groot mate deur kundige beplan­ ning, byvoorbeeld die rangskikking van geboue, skerm­ mure en plante, bepaal word. Onderverdeling van bestaande erwe kan deur middel van pypsteelonderverdelings geskied, waar die agterste ge­ deelte van 'n erf op 'n perseel met behulp van 'n. rylaan straattoegang verkry. In die Tweede Verslag van die Ven­ ter-kommissie (1983: 52) word 'n 3-meter toegangsruimte vir woonerwe aanbeveel. c Konsolidasie Konsolidasie kan ook as 'n meganisme dien om hoer digtheid te bewerkstellig, bv. twee of meer erwe geoormerk vir enkelwoon, word gekonsolideer en daarna gehersoneer om voorsiening te maak vir 'n hoer tipe digtheidsbehuising. c Herontwikkeling 6 Verdigting kan ook by wyse van herontwikkeling plaasvind. Dit behels dat bestaande woongeboue ge­ sloop word en met nuwe geboue, wat 'n groter volu­ metriese inhoud het, vervang word. Normale mark­ kragte sal die uitvoerbaarheid hiervan bepaal aange­ sien dit 'n relatief duur tipe verdigting is. 1997 Acta Structilla Vol 4 No 1 a Hersonering Hoer woondigthede kan verkry word deur spesiale residensiele persele na 'n hoer woondigtheid, · soos bv. algemene woon, te hersoneer. Deur dit te doen, kan hoer woondigtheideenhede soos woonstelle, dupleks­ woonstelle, meenthuise en groepsbehuising opgerig word. Ten einde hierdie metode van verdigting te kan gebruik, sal dit in baie gevalle nodig wees om twee of meer kleiner per­ sele te konsolideer om sodoende 'n groter en dus meer prakties benutbare erf te skep. a Oprigting van 'n tweede woning In die Tweede Verslag van die Venter-kommissie (1983: 51) word aanbeveel dat Provinsiale Administrasies en Plaaslike Owerhede stappe moet oorweeg om eie­ naars van eiendomme in bestaande, reeds beboude woongebiede aan te moedig om 'n hoer benuttings­ digtheid vir veral enkelwoongebiede te verseker. Dit kan bewerkstellig word deur 'n tweede woning op die­ selfde perseel op te rig. a Verhoging van die vloeroppervlakteverhouding (VOV) Orn hoer digthede te bewerkstellig, word 'n verhoging van vloeroppervlakteverhouding aanbeveel. So 'n ver­ hoging van die VOV bring 'n groot verskeidenheid ont­ wikkelingsmoontlikhede na vore. Die onderverdeling van wooneenhede, die vestiging van meer as een geskakelde of losstaande wonings en die onderver­ deling van bestaande woonerwe word ook hierby in­ gesluit. a Toevoegings tot bestaande geboue Nog 'n metode van verdigting is die voile aanwending van die toegelate vloeroppervlakteverhouding deur by­ bouings aan bestaande geboue tot by die maksimum toelaatbare, te doen. Die byvoeging van vloere bo-op bestaande vloere is egter net moontlik indien die struk­ tuur sodanige bobelasting kan dra. 7 Verr�ynne & Steyn / Verdigting D Straatsluitings Hier kan die Hollandse "woonerf"-gedagte (Moudon, 1987: 63-79) gebruik word waar strate vir deurverkeer gesluit word en hierdie ruimte don sosiale waarde kry as 'n ruimte vir vryetydbesteding, veral as speelplek vir kinders. Deur die woonerf maksimaal te benut, kan aan­ grensende woonerfdigthede verhoog word, want die straat verskaf don die vereiste oop ruimte. Probleme wat met die toepassing van verdigting ondervind word Die feit dot verdigting in bestaande woongebiede plaas­ vind, veroorsaak dikwels probleme. Verskeie faktore speel in hierdie verband 'n rol. • Die ligging van bestaande geboue op 'n perseel is byvoorbeeld 'n probleem wat dikwels tot gevolg het dot sodanige persele nie onderverdeel kan word nie. • Die voorsiening van infrastruktuurdienste soos ·elektrisiteit, riolering, stormwaterafvoer en watervoorsiening, skep ook dikwels probleme met verdigting, aangesien meer dienste vir meer inwoners voorsien moet word en die bestaande netwerke se kapasiteit dit nie altyd toelaat nie. • Die finansiele aspek wat by verdigting by wyse van onderverdeling betrokke is, skep probleme weens die kostes daaraan verbonde vir die eienaar. • Onderverdeling van bestaande erwe geskied meestal by wyse van pypsteelonderverdelings en daar is nog nie so 'n groot vraag by mense na hierdie tipe woonerwe nie. Die ontwikkeling van duet-behuising kan dalk die probleem oplos. • Boulyne skep ook soms probleme met verdigting aangesien dit dikwels tot gevolg het dot persele wat normaalweg na onderverdeling benut sou kon word, as 8 Verreynne & Steyn / Verdigting a Straatsluitings Hier kan die Hollandse "woonerf"-gedagte (Moudon, 1987: 63-79) gebruik word waar strate vir deurverkeer gesluit word en hierdie ruimte don sosiale waarde kry as 'n ruimte vir vryetydbesteding, veral as speelplek vir kinders. Deur die woonerf maksimaal te benut, kan aan­ grensende woonerfdigthede verhoog word, want die straat verskaf don die vereiste oop ruimte. Probleme wat met die toepassing van verdigting ondervind word Die feit dot verdigting in bestaande woongebiede plaas­ vind, veroorsaak dikwels probleme. Verskeie faktore speel in hierdie verband 'n rol. • Die ligging van bestaande geboue op 'n perseel is byvoorbeeld 'n probleem wat dikwels tot gevolg het dot sodanige persele nie onderverdeel kan word nie. • Die voorsiening van infrastruktuurdienste soos ·elektrisiteit, riolering, stormwaterafvoer en watervoorsiening, skep ook dikwels probleme met verdigting, aangesien meer dienste vir meer inwoners voorsien moet word en die bestaande netwerke se kapasiteit dit nie altyd toelaat nie. • Die finansiele aspek wat by verdigting by wyse van onderverdeling betrokke is, skep probleme weens die kostes daaraan verbonde vir die eienaar. • Onderverdeling van bestaande erwe geskied meestal by wyse van pypsteelonderverdelings en door is nog nie so 'n groot vraag by mense no hierdie tipe woonerwe nie. Die ontwikkeling van duet-behuising kan dalk die probleem oplos. • Boulyne skep ook soms probleme met verdigting aangesien dit dikwels tot gevolg het dot persele wat normaalweg no onderverdeling benut sou kon word, as 8 1997 Acta Structilia Vol 4 No 1 gevolg van die beperking wat boulyne meebring, nie meer benut kan word nie. • Regeringsbeleid kan verdigting in die hand werk of teenwerk. Die huidige regering se behuisingsbeleid sluit effektief enige moontlikheid vir die ontwikkeling van hoe digtheid stedelike behuisingsvorme uit. Die fokus van bestaande behuising-subsidieskemas is op erf en dienskemas gerig wat op 'n enkel huis op 'n erf gerat is (Daniels, 1996: 34). Boie van hierdie probleme kan egter deur die toepassing van oordeelkundige beplanning oorkom word en sodoen­ de kan verdigting met sukses toegepas word. Die navorsingsresultate van 'n praktiese verdigtingstudie wat vir die residensiele gebiede van Willows en Parkwes in Bloemfontein gedoen is, het getoon dot verdigting van die gebiede wel kan plaasvind, (Verreynne, 1992: 73-78). Ver­digtingsmetodes soos hersonering, herontwikkeling, onder­verdeling van woning of erf, die oprig van tweede wonings en 'n verhoging van VOV, word in die genoemde studie ge­bruik om hoer netto woondigthede in hierdie residensiele gebiede te bewerkstellig. lndien die nodige ontwikkelings­kriteria by die toepassing van verdigting in ag geneem word, sol verdigting nie 'n negatiewe impak op die omge­wing he nie (Verreynne, 1992: 78). Voordele van verdigting Uit die Veriter-kommissie se Derde Verslag ( 1983: 24) blyk dit dot 'n verhoging in digtheid 'n beter benutting van in­ genieursdienste en grond verseker. Dit hou die volgende voordele in: • Die koste-aspek is seker die vernaamste voordeel wat verdigting inhou. Die installering van ingenieursdienste is die belangrikste uitgawe-item in die ontwikkeling van woongebiede. 'n Verhoging in digthede het don ook 'n wesenlike impak in die verband. 9 1997 Acta Structilia Vol 4 No 1 gevolg van die beperking wat boulyne meebring, nie meer benut kan word nie. • Regeringsbeleid kan verdigting in die hand werk of teenwerk. Die huidige regering se behuisingsbeleid sluit effektief enige moontlikheid vir die ontwikkeling van hoe digtheid stedelike behuisingsvorme uit. Die fokus van bestaande behuising-subsidieskemas is op erf en dienskemas gerig wat op 'n enkel huis op 'n erf gerat is (Daniels, 1996: 34). Boie van hierdie probleme kan egter deur die toepassing van oordeelkundige beplanning oorkom word en sodoen­ de kan verdigting met sukses toegepas word. Die navorsingsresultate van 'n praktiese verdigtingstudie wat vir die residensiele gebiede van Willows en Parkwes in Bloemfontein gedoen is, het getoon dot verdigting van die gebiede wel kan plaasvind, (Verreynne, 1992: 73-78). Ver­digtingsmetodes soos hersonering, herontwikkeling, onder­verdeling van woning of erf, die oprig van tweede wonings en 'n verhoging van VOV, word in die genoemde studie ge­bruik om hoer netto woondigthede in hierdie residensiele gebiede te bewerkstellig. lndien die nodige ontwikkelings­kriteria by die toepassing van verdigting in ag geneem word, sol verdigting nie 'n negatiewe impak op die omge­wing he nie (Verreynne, 1992: 78). Voordele van verdigting Uit die Veriter-kommissie se Derde Verslag ( 1983: 24) blyk dit dot 'n verhoging in digtheid 'n beter benutting van in­ genieursdienste en grond verseker. Dit hou die volgende voordele in: • Die koste-aspek is seker die vernaamste voordeel wat verdigting inhou. Die installering van ingenieursdienste is die belangrikste uitgawe-item in die ontwikkeling van woongebiede. 'n Verhoging in digthede het don ook 'n wesenlike impak in die verband. 9 Verreynne & Steyn / Verdigting • Kleiner woonpersele hou ook kostevoordele vir die betrokke eienaar van die perseel in en wel ten opsigte van aspekte soos eiendomsbelasting, onderhoud en instandhouding van die perseel en ook goedkoper dienste. • Verdigting kan ook die herontwikkeling van bestaande residensiele gebiede tot gevolg he. Dit hou die voordeel in dot die gebiede opgegradeer word, wat weer tot 'n verhoging van grondwaardes sol lei. • 'n Verdere voordeel is dot goedkoper openbare vervoer daargestel kan word, aangesien daar don meer mense woonagtig is wat daarvan gebruik kan maak. Afstande wat afgele moet word, is ook aansienlik korter vanaf bestaande woongebiede as vanaf nuwe woongebiede. • Die skaarsheid aan grond bepaal die waarde daarvan en indien verdigting van bestaande woongebiede plaasvind, sol minder addisionele grond vir stedelike uit­ breiding benodig word. Buiten die ekonomiese voordeel hieraan verbonde, kan dit ook wees dot hoe-potensiaal landbougrond, wat moontlik vir residensiele uitbreiding gebruik sou moes word, nou eerder vir landboudoelein­ des aangewend kan word. Nadele van verdigting Alhoewel dit uit die voorafgaande gedeelte blyk dot ver­ digting slegs voordele inhou, is daar egter ook sekere na­ dele aan verbonde. Een van hierdie nadele is dot die dienste in sodanige woohgebiede oorbelaai kan word, in­ dien verdigting nie met oorleg plaasvind nie. Hierdie as­ pek moet dus deurgaans in aanmerking geneem word. Dit word ook aanvaar dot te hoe digthede wat met oorbe­ woning gepaard gaan, uit 'n sosiologiese oogpunt 'n nega­tiewe uitwerking op die mens kan he, (Schutte, 1984: 6,7). Volgens McHarg (1971: 188) bestaan daar 'n sterk korrelasie tussen bevolkinsdigthede en fisiese, asook sosiale siektes. Ondersoeke in digbewoonde gebiede het getoon dot fi­siese siektes soos hartverwante siektes, tuberkulose, suiker- 10 1997 Acta Structilia Vol 4 No 1 siekte, ens. en sekere sosiale siektes of afwykings soos self­ moord, diefstal, aanrandings, verkragtings, dwelmver­ slaafdheid, ens. baie meer in die gebiede as in minder dig­bewoonde gebiede voorkom (McHarg, 1971: 189). Daar moet egter weereens daarop gewys word dat daar 'n defi­nitiewe verskil bestaan tussen verdigting en oorbewoning en dat eersgenoemde nie noodwendig aanleiding gee tot laasgenoemde nie. Voordele versus nadele Beide fisiese en sosiale siektes, soos omskryf in die vorige gedeelte, kan as 'n geleentheidskoste wat die mens moet betaal, gesien word. Die rede hiervoor is dat die mens dik­ wels 'n prys moet betaal ten einde meer ekonomies of selfs nader aan werksgeleenthede te woon. Die frekwen­ sie van hierdie siektes teenoor bevolkingsdigtheid word grafies in Figuur 1 voorgestel. lndien ekonomiese koste en die geleentheidskoste op een grafiek voorgestel word, kan 'n optimum bevolkingsdigt­ heid afgelei word (Figuur 2). Dit kan as maatstaf dien in die proses van verdigting. Die volgende afleidings kan uit Figuur 2 gemaak word: By punt A met 'n lae bevolkingsdigtheid, is die ge­ leentheidskoste wat deur die mens betaal word baie laag (Al), maar is die ekonomiese koste baie hoog (A2). By punt B 1 met 'n hoe bevolkingsdigtheid, is die ge­ leentheidskoste wat die mens moet betaal baie hoog (B 1) en die ekonomiese koste per kapita baie laag (B2). Die optimum punt van bevolkingsdigtheid le dus iewers tus­ sen .punte A en B op die horisontale as. Hierdie punt word verkry waar die kurwes van ekonomiese- en geleentheids­ koste mekaar kruis (punt OJ. By 'n bevolkingsdigtheid soos voorgestel deur punt O is__die geleentheidskoste en die eko­ nomiese koste wat betaal moet word, dieselfde (punt 01 ). 11 Verreynne & Steyn / Verdigting 12 FIGUUR 1: BEVOLKINGSDIGTHEID VERSUS FISIESE EN SOSIALE SIEKTES HOOG Cl) � !:::! Geleentheidskoste Cl) as 0 BEVOLK/NGSD/GTHEID HOOG FIGUUR 2: BEVOLKINGSDIGTHEID VERSUS KOSTES HOOG A2 Cl) 81 � 01 82 Al 0 HOOG BEVOLK/NGSD/GTHEID 1997 Acta Structilia Vol 4 No 1 Uit bostaande uiteensetting blyk dit dat alhoewel hoer woondigthede in residensiele gebiede bepleit word, daar 'n definitiewe afsnypunt bestaan waarna die geleentheids­ kostes te hoog sal raak, wat uiteindelik weer die ekonomie­ se kostes in terme van veiligheid, mediese dienste, ens. gaan opjaag. Hierdie afsnypunt is egter nog nie bepaal nie. Ten slotte Stedelike ontwikkeling is 'n dinamiese proses wat daagliks met veranderende omstandighede en behoeftes te make het. Hierdie veranderende omstandighede en be­ hoeftes sluit onder meer die toenemende behoefte aan grond vir stedelike uitbreiding in. Sekere probleme en knelpunte rondom toenemende ver­ stedeliking en die voortgesette vraag na grond kan moont­ lik deur die toepassing van verdigtingsmaatreels opgelos word. In 'n onlangse konsep-dokument van die Departe­ ment van Plaaslike Regering en Nasionale Behuising (South Africa [Rep.) 1994:7) word met Dewar se studie saamge­ stem en word die volgende gestel: "South African cities are sprawling and land-extensive with gross densities far tower than those found in most cities elsewhere in the world due to firstly, speculative sprawl, secondly, the search for land by authorities to accommo­ date urban expansion and thirdly, squatting and informal housing." Hui voorstel vir toekomstige herstrukturering sluit n6u aan by hierdie studie as gese word dat spesiale aandag ge­ gee moet word aan "effective densification of existing ur­ ban areas through in-filling of vacant land, redevelop­ ment of declining urban areas at greater densities than the orginal" (South Africa [Rep.] 1994: 8). Geringe aanpas­ sings aan digtheidstandaarde kan aansienlike veranderin­ ge teweegbring. Meer doeltreffende stedelike beplan­ ning met betrekking tot die bereiking van hoer digthede, groter kompaktheid en optimum gr6otte kan op die ma­ nier bewerkstellig word. 13 Verreynne & Steyn / Verdigting Verdigting kan dus met reg as 'n beplanningstrategie aan­ gewend word om toekomstige probleme betreffende die behoefte aan grond vir stedelike ontwikkeling die hoof te bied. Deur die toepassing van verdigting sal stedelike kruip ( urban sprawl) wat in die bestaande stadskonteks aange­ tref word, afneem en kosbare landbougrond wat in die proses verlore sou raak, behoue bly. Verdigting help ook om openbare vervoer bekostigbaar te maak asook om sekere dienste, byvoorbeeld buurtsen­trums lewensvatbaar te maak (Behrens & Watson, 1996: 152). Verdigting kan egter nie oral toegepas word nie, want die dravermoe van die natuurlike omgewing plaas beperkinge op vervoersisteme, nedersettings en grense vir groei (Barnett, 1995: 191). Sonering en onderverdeling word dus deur die dravermoe be'invloed as basis vir digtheidbe­paling. Dit is egter belangrik dat die stad as 'n geheel vir verdig­ tingsmoontlikhede ondersoek moet word. Die oordeelkun­ dige toepassing van verdigting in stedelike gebiede sal 'n meer sinvolle en funksionele benutting van stedelike ruimte tot gevolg he. Samevattend kan verdigting dus gesien word as daardie proses wat bydrae tot die voorsiening van sosiale en ekonomiese drumpelwaardes wat noodsaaklik geag word vir die voorsiening van die hele reeks omge­ wings en sosiale fasiliteite asook ekonomiese geleenthede. Sulke verwantskappe kan as die basis van die voortduren­ de bestaan van lewensvatbare stedelike ge_rneenskappe beskou word. 14 1997 Acta Structilia Vol 4 No 1 Bronnelys BARNETT, J. 1996. The Fractured metropolis. Improving the new city, Restoring the old city, Reshaping the region. Icon Edi­ tions. HarperCollins Publishers. BEHRENS, R. & WATSON, V. 1996. Making Urban Places. Principles and Guidelines for Layout Planning. Urban Problems Re­ search Unit, University of Cape Town. UCT Press, Pty., Ltd. BOTHA, W J VAN H. 1990. Grondgebruik en Sonering. Lesing, Depar­ tement Stads- en Streekbeplanning, Universiteit van die Oranje-Vrystaat, Bloemfontein. DANIELS, D. 1996. Urban densification. Housing and development, Julie. DEWAR, D. 1991. The Issue of Urban Densities. Planning, 114, pp. 66-67. Du PLOOY, D.W. 1993. The Future of Human Settlements: Chal­ lenges and Opportunities. Papers of 21st IAHS World Hous­ ing Congress, Cape Town, South Africa; 10-14 May. GALLION, A.B. & EISNER, G. 1986. The Urban Pattern. New York: D. van Nostrand Company. LYNCH, K. & HACK, G. 1990. Site Planning. Cambridge, Massachu­ settes: The MIT. Press. McHARG, IL. 1971. Design with Nature. New York: Natural History Press. MOUDON, A.V. (Ed). 1987. Public Streets for Public Use. New York: Columbia University Press .. RAPPOPORT, A. 1977. Human aspects of urban form. New York: Per­ gamon Press. SOUTH AFRICA (REPUBLIC) Department of Local Government and National Housing. 1994. Proposed position paper for nego­ tiation with the National Housing Forum, January. ScHum, C.D. 1984. Socia/ interaction and place perspectives ex­ perienced by residents of Schubert Park, a high-rise, high density flat complex in Pretoria, Pretoria: Human Sciences Research Council. 15 Verreynne & Steyn / Verdigting SWART, C.F. & LAMONT, A.M. 1984. Die Stad: Sosiologie, beplanning en ontwikkeling. Johannesburg: McGraw Hill Boek­ maatskappy. VAN DER MERWE, I.J. 1987. Die Stad en sy Omgewing: lnleiding tot Nedersettingsgeografie. Stellenbosch: Universiteit Uitge­ wers. VENTER-KOMMISSIE, 1983. Derde Verslag van die Kommissie van On­ dersoek no Dorpstigting en ver.vante Aangeleenthede. Pretoria: Staatsdrukker. VERREYNNE, S.C. 1992. Verdigtingsvoorstelle vir residensiele ge­ biede in Bloemfontein: Willows en Parkwes, Ongepub­ liseerde MSS-verhandeling. Bloemfontein, Universiteit van die Oranje-Vrystaat. 16