12 Acta Structilia Desember 1995 DIE ROL EN BETEKENIS VAN HIPOTEEK AS 'N VORM VAN SEKERHEIDSTELLING IN DIE BOUBEDRYF J.J.P. VERSTER 1 en J.J.J. BRiiMMER 2 1Departement Bourekenkunde en Konstruksiebestuur, Universiteit van die Oranje-Vrystaat, Posbus 339, Bloemfontein 9300, Suid Afrika 2 Stadsraad van Bloemfontein, Posbus 31019, Fichardtpark, 9 300 Suid Afrika Sinopsis Die aangeleentheid rondom die hipoteek as 'n stilswyende reg,is krities ondersoek en die rol en betekenis daarvan is in perspektief geplaas. Dit is uitge\\)'S dat die afd\\ing van 'n hipoteek oor die eiendom van die bouheer een van die belangrikste beskermingsmaatreels is waaroor die aannemer beskik om betaling te ontvang ,ir rnateriaal gelewer en vir werk verrig. 1. INLEIDING Die oogmerk wat 'n aannemer wil bereik d'eur 'n boukontrak met 'n bouheer aan te gaan, is om betaling te ontvang vir materiaal gelewer en vir werk verrig met die verdere verwagting dat betaling betyds ooreenkomstig die bepalings van die kontrak sal geskied (McKenzie, 1988). Die reg van die een party maak die verpligting van die ander party uit (Finsen, 1991). By boukontrakte geld dit dat die aannemer verplig word om 'n gebou op te rig en dan die reg verkry op betaling daarvoor, terwyl die bouheer weer die reg verkry om die gebou te ontvang en verplig word om daarvoor te betaal. lndien die een party sou nalaat om sy verpligtinge teenoor die ander party na te kom, sal die ander party daarop geregtig wees om die nodige regstappe te neem om sodoende sy regte af te dwing (Brummer, 1993). Boukontrakte maak oor die algemeen voorsiening vir die uitreik van periodieke betaalsertifikate aan die aannemer. Ofskoon daar van die aannemer verwag word om sekuriteit vir die voltooiing van 'n bouprojek aan die bouheer te verskaf, word daar normaalweg nie vereis dat die bouheer 'n waarborg sal !ewer dat betaling wel sal geskied en betyds sat geskied nie. Die meeste boukontrakte bepaal dat die aannemer sy dienste onder 'n kontrak kan beeindig indien die bouheer sou versuim om verskuldigde bedrae, ooreenkomstig die bepalings van die kontrak, te betaal. Die reg van die aannemer om sy dienste onder 'n boukontrak te beeindig, dien nie as 'n waarborg vir betaling nie, . maar beklemtoon slegs die bouheer se aanspreeklikheid om te betaal vir materiaal gelewer en vir werk verrig. Alhoewel 'n verskeidenheid vorme van waarborge beding kan word om as sekuriteit vir betaling te dien, bestaan daar in die Suid-Afrikaanse regstelsel 'n stilswyende waarborg waartoe 'n aannemer horn ter enige tyd kan wend om betaling af tedwing. Hierdie stilswyende waarborg staan bekend as 'n hipoteek (Quail, 1978; Finsen, 1989). Acta Structilia 2. DEFINISIE VAN 'N HIPOTEEK December 1995 13 'n Hipoteek is 'n retensiereg wat ontstaan as gevolg van die feit dat 'n persoon geld of geldwaarde in die eiendom van 'n ander bele (McKenzie, 1988). Dit is volgens Quail (1978) en Finsen (1989) die mees effektiewe vorm van waarborg in die Suid-Afiikaanse regstelsel wat ontstaan uit die werking van die reg, selfs sender 'n ooreenkorns tussen die kontrakterende partye. Claassen ( 1988) wys daarop dat 'n hipoteek nie as 'n waarborgvorm in die Engelse regstelsel erken word nie en dat 'n hipoteek in die Engelse reg afgedwing kan word by wyse van 'n ooreenkorns tussen partye. Gaurn ( 1979) beskou 'n hipoteek as 'n stilswyende reg wat aan 'n persoon, wat in besit van iernand anders se.eiendom is, oorgedra is om besit daarvan te bebou totdat die party wat die reg bet, vergoed IS. 'n Hipoteek is in wese 'n waarborg en nie opsigself'n reg orn vergoeding te eis nie. Volgens Brummer ( 1993) kan 'n hipoteek beskou word as 'n verweer deur die persoon in wie se besit 'n eiendorn is, tot 'n aksie wat deur die eienaar ingestel rnag word om sy eiendorn terug te kry. In Conress (Pty) Ltd. and Another v Gallic Construction (Pty) Ltd. 1981 (3) SA 73 (W) is bepaal dat 'n aannerner slegs besit van 'n eiendom kan bebou wanneer geld onder die kontrak aan horn verskuldig is. 'n Hipoteek of bouersretensiereg (ius retentionis) is gevolglik 'n regsrniddel wat die aannemer in die vorm van 'n waarborg kan uitoefen orn die eiendom van die boubeer in sy besit te bebou en te weier om dit af te staan, tensy betaling ontvang word vir rnateriaal en arbeid gelewer (Quail, 1978).McKenzie, 1988; Finsen 1989). Die boubeer bet daarom geen reg om 'n eiendom te betrek alvorens daarvoor betaal is nie (kyk Ploughall (Edms) Bpk. v Rae 1971 (1) SA 887 (T)). Die gevolge van 'n hipoteek is dus tweeledig van aard: • dit dien as 'n waarborg wat die aannerner kan uitoefen om die eiendorn in sy besit te bebou totdat betaling ontvang is en • dit het ook 'n uitwerking op die bouheer om so gou as rnoontlik te betaal, ten einde sy eiendom te ontvang. Die oogrnerk van 'n aannemer met 'n boukontrak is om betaling te ontvang en ook om betyds betaling te ontvang vir materiaal en arbeid gelewer en dit kan met die afdwing van 'n hipoteek bereik word sender dat daar 'n geskrewe waarborg as sekuriteit tot betaling bestaan. Die aannerner moet gevolglik daarvan bewus wees dat die Suid-Afrikaanse regstelsel deur rniddel van 'n hipoteek aan horn 'n stilswyende regsrniddel verskaf. 14 Acta Structilia Desember 1995 3. VORME VAN HIPOTEEK In D Glaser & Sons (Pty) Ltd v The Master and Another ND (1974) 4 780 wys regter J. Baker daarop dat 'n aannemer ooreenkomstig sy kontrak en as gevolg_ van die feit dat hy geldwaarde in die eiendom van die bouheer sit, twee samelopende vorme van hipoteek oor 'n eiendom verkry, naamlik: • 'n Verrykingshipoteek ("enrichment lien") - As gevolg van herwinning of verbetering wat ontstaan wanneer 'n persoon, wat in besit is van die eiendom van 'n ander, noodsaaklike en/of nuttige uitgawes aangaan om die waarde van die eiendom te verhoog. Alhoewel hierdie vorm van 'n hipoteek nie deur 'n kontrak geskep word nie aangesien dit op beginsels van die natuurreg gegrond is waarvolgens geen persoon homself ten koste van 'n antler persoon mag verryk nie, kan dit ontstaan as gevolg van omstandighede wat voortspruit uit 'n kontrak. • 'n Debiteure- en krediteurehipoteek ("debtor and creditor lien") - As gevolg van uitgawes aangegaan in terme van die kontrak tussen die aannemer en bouheer. 3 .1. Verrykingshipoteek Volgens Gaum (1979) is die toestemming van die eienaar van 'n eiendom, waarop 'n verrykingshipoteek later van toepassing is, nie belangrik wanneer uitgawes in verband met die eiendom aangegaan word nie. Die omvang van die verbeteringe moet egter in gedagte gehou word by die afdwingbaarheid van 'n hipoteek. Die volgende vorme van uitgawes kom ter sprake by die omvang van verbeteringe: • Noodsaaklike uitgawes om 'n eiendom in stand te hou of te onderhou, by gebreke waar die eiendom tot niet sal gaan of in waarde kan verminder. • Nuttige uitgawes wat betrekking het op uitgawes wat binne redelike perke aangegaan is om die markwaarde van 'n eiendom te verhoog. • Luukse of weelderige uitgawes wat nie as noodsaaklik of nuttige uitgawes beskou kan word nie, maar wat in wese aangegaan word om die behoeftes van die eienaar te bevredig. 'n Verrykingshipoteek word volgens McKenzie (1988) m twee klassifikasies ingedeel en het betrekking op: • Herwinnings- of herstellingshipoteek ("salvage liens or liens for repairs") (Necessariae impensae) - Dit wil se noodsaaklike uitgawes wat aangegaan is vir die bewaring van 'n eiendom. • Verbeteringshipoteek ("improvement liens") (Utiles impen sae) - In United Building Society v Smookler's Trustees and Golombick's Trustee 1906 TS 623 is daarop gewys dat 'n persoon 'n debiteure- en krediteurehipoteek verkry wanneer hy werk volgens 'n ooreenkoms verrig (De Vos, 1987). Acta Structilia December 1995 15 Die vorm van 'n hipoteek behels uitgawes wat aangegaan is om 'n behoefte van 'n bouheer te bevredig en kan slegs uit 'n kontrak ontstaan. Die bedrag wat hier as 'n hipoteek ter sprake kom, is dus die kontrakbedrag waartoe daar tussen die partye ooreengekom is en dit is slegs geldig ten opsigte van die kontrakterende partye (McKenzie, 1988). 4. VEREISTES VIR DIE AFD\\'INGBAARHEID VAN 'N HIPOTEEK 'n Hipoteek ontstaan uit die beginsels van 'n verrykingsaksie. Daar bestaan volgens De Vos (1987) die volgende vereistes van verrykingsaanspreeklikheid wat gevolglik ook op 'n hipoteek van toepassing moet wees, naamlik: * Die verweerder moet verryk wees. In Wynland Construction (Pty) Ltd. v Ashley-Smith and Others 1985 (1) SA 534 (C) kon die aannemer nie daarin slaag om te bewys dat die bouheer verryk is nie en gevolglik kon sy eis nie slaag nie. * Die verryking moet ten koste van die eiser wees. Indien die verweerder ten koste van die eiser verryk is, moet die eiser verarm wees. * Die verryking moet ongeregverdig wees. 'n Verrykingsaksie sal slegs ontstaan wanneer die verryking ongeregverdig of ongegrond is, dit wil se wanneer daar nie afdoende regsgronde bestaan vir die verskuiwing van die waarde van die een boedel na 'n ander een nie. Ten einde 'n aannemer in staat te stel om 'n hipoteek oor 'n eiendom van die bouheer te kan afdwing, moet hy in besit wees van die eiendom. By gebreke hieraan sal hy sy reg tot 'n hipoteek verloor (McKenzie, 1988). Die Appelhof het in S v Brick 1973 (2) SA 571 (AD) die begrip "besitnerning" beliggaam wat die volgende drie elemente moet bevat naamlik: • Detentio : Die fisiese element, naamlik die kontrole of beheer oor 'n voorwerp. • Animus possidendi : Die geestelike element, die bedoeling om _'n spesifieke voorwerp te besit. • Animo sibi habendi : Die bedoeling om 'n voorwerp te besit vir persoonlike gebruik en/of genot. In 'n Praktyknota van die Gesamentlike Studiekornitee uitgereik deur die Instituut van Suid­ Afiikaanse Argitekte (nommer 15 van 10 Februarie 1977), is daarop gewys dat besitnerning twee primere vorme bevat, naamlik fisiese besitname en simboliese besitname. Die Gesamentlike Studiekornitee toon die verskil tussen die twee vorme van besitnerning by wyse van die volgende voorbeelde aan: • 'n Aannemer beskik oor fisiese besitnerning van 'n gebou wat nog nie die stadium bereik het waar dit gesluit kan word nie. lndien die gebou by sy tydelike afwesigheid omhein is en indien die gebou wel gesluit kan word, beskik die aannemer oor fisiese besitneming indien hy alleen oor 'n sleutel tot die gebou beskik. Simboliese besitnerning is byvoorbeeld waar 'n kennisgewingsbord op 'n bouterrein aangebring is met die bewoording dat oortreders vervolg sal word. McKenzie (1988) wys egter daarop dat in Moss v Begg 1908 TH I uitgewys is dat simboliese besitneming nie voldoende gronde is om 'n hipoteek af te dwing nie en dat die fisiese element van besitnerning ook teenwoordig moet wees. 16 Acta Structilia Desember 1995 Besitneming van 'n eiendom is nie die enigste maatstaf wat gestel word om 'n hipoteek af te dwing nie. Die inbesitnemimg van die eiendom moet aaneenlopend geskied, aangesien 'n hipoteek by die verlies van besitneming verval. In Muller and Another, NNO v Bryant & Flanagan (Pty) Ltd 1976(3) SA 210 (D) het die aannemer nie aaneenlopend besitneming van die gebou behou nie (hy was vir drie maande afwesig van die terrein en hy was slegs in besit van die sleutel van 'n stoorkamer). In die saak is die aannemer se reg tot 'n hipoteek van die hand gewys. Hieruit volg dit dat 'n reg tot 'n hipoteek slegs afgedwing kan word indien besitnerning van 'n gebou aaneenlopend geskied en die aannemer in besit is van al die sleutels van die gebou. Gaum (1978) en McKenzie (1988) wys daarop dat die aannemer steeds besitneming oor 'n eiendom sal behou indien hy soms, by geleentheid vir kort periodes van die eiendom afwesig is. McKenzie (1988, p. 59) se kommentaar ten opsigte van besitnerning is as volg: "The possession necessary is not possession as owner, but possession with a view to protection as against the owner. There must be physical control or occupation (detentio) and the intention of holding and exercising possession (animus possidendi)." 5. DIE REGTE VAN ONDERAANNEMERS 'n Onderaannemer (geselekteerd, benoemd of gewoon) het geen kontraktuele verbintenis met die bouheer nie en is daarom nie geregtig om 'n debiteure- en krediteurehipoteek af te dwing nie. Aangesien hy daarvan bewus is dat die aannemer (met wie hy 'n kontraktuele verhouding het) nie die eienaar van die eiendom is nie, is die onderaannemer slegs 'n onregmatige (malafide) besitter (Gaum, 1979). In Brooklyn House Furnishers (Pty.) Ltd. v Knoetze and Sons, 1970 (3) SA 264 (A.D.) is daarop gewys dat 'n onderaannemer we! 'n verrykingshipoteek teen die bouheer sal kan afdwing.In die, saak is die volgende beginsels neergele: • Enige besitter van iemand anders se eiendom, wat die eiendom teen beskadiging bewaar of dit verbeter, is geregtig op 'n verrykingshipoteek, mits besit nie op 'n onregmatige wyse verkry is nie. Verryking van die eienaar deur die besteding van nuttige of noodsaaklike uitgawes aan die eiendom, is ten koste van die persoon wat die uitgawes aangegaan het. Daarom is dit ten opsigte van die bestaan, al dan nie, van 'n hipoteek, nie ter sake of uitgawes aangegaan is ingevolge 'n geldige kontrak met 'n derde teen vergoeding nie. Hierdie beginsels was ook van toepassing op die feite in Howes & Clover (Pty.) Ltd. v. Ruskin and Others 1978 (I) SA 99 (YI), waarin regter J. Franklin beslis het dat 'n onderaannemer, wie in opdrag van 'n aannemer 'n eiendom opgerig het, 'n hipoteek oor die eiendom van die eienaar sal kan uitoefen. Daar bestaan wel omstandighede wanneer 'n onderaannemer nie 'n verrykingshipoteek oor die eiendom van die bouheer sal kan afdwing nie. In Colonial Government v. Smith, Lawrence and Mould & Others, (1885) 4 S.C. 194 is bevind dat 'n onderaannemer onder die volgende omstandighede nie 'n verrykingshipoteek sal kan afdwing nie: Acta Structilia December 1995 17 • Waar die bouheer die aannemer direk betaal. (Die interpretasie is dat indien die bouheer die aannemer direk betaal, die verryking van die bouheer beskou word as uitgawes deur die aannemer aangegaan en nie deur die onderaannemer nie) • Waar die bouheer nie die aanstelling van 'n onderaannemer magtig nie. (Die bevinding van regter J.A. Botha in die saak Brooklyn House Furnishers (Pty.) Ltd. v Knoetze and Sons, 1970 (3) SA 264 (A.D.) kom ook hier ter sprake, naamlik, dat 'n onderaannemer 'n verrykingshipoteek teen die bouheer sal kan afdwing, mits besit nie op 'n onregmatige wyse verkry is nie ). 6. RANGORDE VAN SEKURITEITSVORl\fE BY DIE IN SOL VENSIE VAN DIE BOUHEER In D. Glaser & Sons (Pty) Ltd v The Master and Another NO (1974) 4 780, plaas regter J. Baker in die geval van insolvensie deur die bouheer, 'n verrykingshipoteek wat deur 'n aannemer gehou word in voorrang as 'n sekuriteitvorm bo 'n verband wat oor dieselfde eiendom gehou word. In soverre dit 'n debiteure- en krediteurehipoteek betref, wat betrekking het op nie-verrykingsuitgawes, plaas hy dit in rangvolgorde as 'n vorm van sekuriteit, naas 'n verband wat oor dieselfde eiendom bestaan. Nie­ verrykingsuitgawes behels volgens regter J. Baker uitgawes aangegaan wat nie noodsaaklik of nuttig is nie en nie die waarde van 'n eiendom verhoog nie en so 'n hipoteek is bloot 'n persoonsreg teen 'n debiteur en 'n eis vir die balans van die kontrakprys. 'n Praktyk wat soms deur die borge van die aannemer gevolg word, is om van die aannemer te vereis om afstand te doen van sy hipoteek ten gunste van di, borge vir die bedrag van die verband wat deur die bouheer aangegaan is. Dit kom daarop neer, dat die aannemer se verrykingshipoteek nie voorrang sal geniet ho die van die borge oor die eiendom van die bouheer nie. Die hipoteek van die borge sal dan voorrang geniet bo alle ander eise teenoor die eiendom van die bouheer. Die praktyk van afstanddoening van die aannemer se pandreg ten gunste van borge, is in 'n Praktyknota van die Gesamentlike Studiekomitee (nommer 15 van 10 Februarie 1977) aangespreek en word beskou as baie gevaarlik aangesien die aannemer by die opsegging van sy hipoteek geen waarborg sal verkry dat hy in die geval van wanprestasie deur die bouheer vergoed sal word tot die bedrag waarmee hy die bouheer verryk het nie. Die Gesamentlike Studiekomitee doen in di, praktyknota aan die hand dat die afstanddoening van die aannemer gepaard moet gaan met 'n aanvaarbare sessie deur die bouheer, ten gunste van die aannemer, vir die bedrag van die verband. 7. DIE HIPOTEEK EN DIE RETENSIEFONDS In l.JP Construction v Cousins 1985 (1) SA 297 (C), wat gehandel het oor die vraag of die retensiefonds onder 'n boukontrak binne 'n hipoteek val, is daarop gewys dat die retensiefonds tesame met en los van 'n hipoteek kan staan waar die aannemer in besit van 'n bouterrein is. In Conress (Pty) Ltd. and Another v Gallic Construction (Pty) Ltd. 1981 (3) SA 73 (W) is bevind dat 'n aannemer nie 'n hipoteek kan afdwing ten opsigte van retensiegeld wat verdien is, maar nog nie verskuldig is nie. Die retensiegeld moet gevolglik aan horn verskuldig wees. Waar retensiegeld dus nog nie verskuldig is nie, sal die aannemer nie 'n hipoteek daaroor kan uitoefen nie. 8. DIE HIPOTEEK EN BOUPROJEKTE IN DIE OPENBARE SEKTOR 'n Vraag wat ontstaan is of 'n hipoteek ook op Staatskontrakte van. toepassing sal wees. Volgens Claassen (1988) is die vraag nog nie voorheen in die geregshowe getoets nie, maar hy is egter van mening dat 'n hipoteek nie op die Staat van toepassing sal wees nie, en wel om die vo]gende redes: 18 Acta Structilia Desember 1995 • die rede waarom die hipoteek geld, is om die aannemer teen kwade trou of insolvensie van die bouheer te beskerm en hierdie rede geld nie teenoor die Staat nie en • sodanige hipoteek teen openbare werke kan die Staat in die verleentheid stet en is teen die openbare belang. In Randcon Natal Limited v Florida Twin Estates Limited 1973 (4) SA 181 D, is bevind dat die argitek deur die uitreik van 'n betaalsertifikaat onrniskenbaar die bouheer se verpligtinge ten opsigte van die betaling van 'n vasgestelde som geld erken. In Ocean Diners (Pty) Ltd v Golden Hill Construction CC 1993 (3) SA 331 (A) is bevind, dat 'n finale sertifikaat dien as onweerlegbare bewys van die waarde van materiaal gelewer en werk verrig en dat dit ook die bindende verpligting van die bouheer uitwys om die gesertifiseerde bedrag binne die voorgeskrewe tyd te betaal. Hieruit volg dit dat die status en regsgeldigheid van betaal sertifikate as likiede dokumente erken word. Dit impliseer ook die erkenning van die likiditeit van betaalsertifikate deur die Staat. In Longtill Construction Ltd v Lithabern (Pty) Ltd SA 1978 (2) SA 240 (W) is regstatus verkry vir 'n proses bekend as voorlopige vonnis, waarby daar aan 'n eiser wat op 'n likiede dokument sou steun, 'n vinnige metode verskaf word om betaling te ontvang sonder die noodsaaklikheid van 'n lang pleitstuk en 'n hof geding. Ofskoon voorlopige vonnis in wese 'n voorlopige bevel is, is die Gesamentlike Studiekomitee in Praktyknota nomrner 3 van 30 Mei 1974 van mening dat voorlopige vonnis in die meeste gevalle 'n finale uitspraak van die geregshof sal wees, aangesien die bouheer selde in staat is om 'n bevredigende basis vir verweer op te stet wanneer 'n betaalsertifikaat likied is. In die praktyknota is die mening ook uitgespreek dat vir alle praktiese doeleindes voorlopige vonnis op alle sertifikate verkry sat kan word. Die aannemer sal dus na alle waarskynlikheid, ook in terme van Staatskontrakte spoedige betaling kan afdwing deur voorlopige vonnis op 'n betaalsertifikaat te verkry. Die gevolg hiervan is dat die oogmerk wat 'n aannemer met 'n boukontrak wil bereik, deur betaling te ontvang en dat betaling betyds ooreenkomstig die bepalings van die kontrak moet geskied, in terme van Staatskontrakte bereik kan word sonderdat die aannemer op 'n hipoteek as 'n waarborg hoef te steun om betaling af te dwing. 9. SLOT • Die oogmerk wat 'n aannemer met 'n boukontrak wil bereik, is om betaling te ontvang vir materiaal gelewer en werk verrig en dat betaling betyds ooreenkomstig die bepalings van die kontrak moet geskied. • Die oogmerk van die aannemer kan met die afdwing van 'n hipoteek bereik word sonder dat daar 'n geskrewe waarborg as sekuriteit tot betaling bestaan. • Die uitoefening van 'n hipoteek is die mees effektiewe vorm van waarborg in die Suid-Afrikaanse reg wat ontstaan uit die werking van die reg, selfs sender dat daar 'n ooreenkoms tussen partye bestaan. Acta Structilia December 1995 19 • Die gevolge van 'n hipoteek is tweeledig en dien as 'n waarborg wat die aannemer kan uitoefen om die eiendom van die bouheer in sy besit te behou, tensy hy betaling ontvang en dit het ook 'n uitwerking op die bouheer om so gou as moontlik te betaal ten einde sy eiendom terug te ontvang. • 'n Hipoteek kan afgedwing word indien die verweerder verryk is, indien die verryking ten koste van die eiser is en indien die verryking ongeregverdig is. • Ten einde 'n hipoteek te kan afdwing, moet die aannemer in besit wees van die eiendom van die bouheer en die inbesitnernimg van die eiendom moet aaneenlopend geskied, aangesien 'n hipoteek by die verlies van besitnerning verval. • Ofskoon 'n hipoteek na alle waarskynlikheid nie op die Staat van toepassing is nie, sal die oogmerke van die aannemer om betaling te verkry en betyds betaling te verkry, om die volgende redes in terme van Staatskontrakte bereik kan word: Die likiditeit van betaalsertifikate word deur die Staat erken en dit geld as 'n waarborg vir betaling van alle kontrakte met die Staat en u die aannemer sal na alle waarskynlikheid ook spoedige betaling kan afdwing deur voorlopige vonnis op betaalsertifikate van die Staat te verkry. • Daar moet daarop gelet word dat die afteken van die hipoteek ten gunste van ander persone en/of instansies 'ngevaarlike praktyk is en dat dit die geldigheid van die hele hipoteekaksie tot niet kan maak. • Die hipoteek bly een van die belangrikste beskerrningsmaatreels waaroor die aannemer beskik. BRONVERWYSING Brummer, J.J.J. 1993. Geskille in die boubedryf: 'n studie om die skikking en beslegting van boukontrakgeskille te evalueer. Ph.D.-proefskrif, Universiteit van die Oranje-Vrystaat, Bloemfontein. Claassen, C.J. 1988. Seminaar: Bou- en konstruksiereg. Johannesburg Conventions, pp. 4-5 en 1-13. General Council De Vos, W. 1987. Verrykingsaanspreeklikheid in die Suid-Afrikaanse reg. Derde uitgawe. Kaapstad : Juta en Kie, Bpk. Finsen, E. 1989. Quail on the building contract. Port Elizabeth : QS Publications. Finsen, E. 1991. The new building contract. Kenwyn : Juta & Co, Ltd. Gaum, L. 1978. Obiter dictum : Is possession ownership ? SA Builder, 57(2), pp. 29-30. Gaum, L. 1979. Obiter dictum: Liens.SA Builder, 58(5), pp. 16-17. McKenzie, H.S. 1988. The law of building and engineering contracts and arbitration. 4th. ed. Cape Town: Juta & Co.Ltd. Quail, G.P. 1978. The building contract. Sunnyside : Building Publications (Pty) Ltd. 20 Hofsake Acta Structi/ia Desember 1995 Brooklyn House Furnishers (Pty.) Ltd. v Knoetze and Sons, 1970 (3) SA 264 (A.D.) Colonial Government v. Smith, Lawrence and Mould & Others,(1885) 4 S.C. 194 Conress (Pty) Ltd. and Another v Gallic Construction (Pty) Ltd. 1981 (3) SA 73 (W) D Glaser & Sons (Pty) Ltd v The Master and Another NO 197 4 ( 4) 780 Howes & Clover (Pty.) Ltd. v. Ruskin and Others 1978 (1) SA 99 (W) Longtill Construction Ltd v Lithabern (Pty) Ltd SA 1978 (2) SA 240 (W) Moss v Begg 1908 TH 1 Muller and Another, NNO v Bryant & Flanagan (Pty) Ltd 1976 (3) SA 210 (D) Ocean Diners (Pty) Ltd v Golden Hill Construction CC 1993 (3) SA 331 (A) Ploughall (Edms) Bpk. v Rae 1971 (1) SA 887 (T). Randcon Natal Limited v Florida Twin Estates Limited 1973 (4) SA 181 D S vBrick 1973 (2) SA 571 (AD) UP Construction v Cousins 1985 (I) SA 297 (C) United Building Society v Smookler's Trustees and Golombick's Trustee 1906 TS 623 WynJand Construction (Pty) Ltd. v Ashley-Smith and Others 1985 (I) SA 534 (C)