MAATALOUTEEN LIITTYVIEN ETUUKSIEN ARVIOIMISESTA TOISTA KORVAUSLAKIA SOVELLETTAESSA. Antti Mäki. Yliopiston maanviljelystaloudellinen laitos, Helsinki. Saapunut 22.2. 1950. Toukokuun 5 päivänä 1945 annettua toista korvauslakia samoin kuin vuosien 1940 ja 1942 korvauslakeja sovellettaessa luettiin korvattavaan omaisuuteen myös tulo- ja omaisuusverolaissa mainitut nautintaoikeudet ja oikeudet tuottoon tai muuhun etuuteen sekä lisäksi eräitä omaisuusosia, joita ei ole sisällytetty muihin maatalouskiinteistöön kuuluviin pääomiin. Kun tähän ryhmään kuuluvilla omai- suusosilla saattaa olla maatalouteen liittyvinä etuuksina erittäin suuri taloudellinen merkitys, ja niiden arvon määrittäminen muodostaa mielenkiintoisen, mutta kirjal- lisuudessa odottamattoman vähän kosketellun osan maatalouden arvioimiskysy- myksistä, käsitellään seuraavassa eräitä tälle alalle kuuluvia arvioimistehtäviä lähinnä toista korvauslakia sovellettaessa saatujen kokemusten ja sen yhteydessä tehtyjen ratkaisujen perusteella (6, s. 36—-37). Yleiset perusteet etuuksien arvioimisessa. Tulo- ja omaisuusverolaki vuodelta 1924 (17 §) samoin kuin myös vuodelta 1943 (37 §) edellyttävät, että etuuksien arvo on yleensä määritettävä niistä saatujen vuositulojen perusteella. Milloin etuus on voimassa rajattoman ajan, pääomi- tetaan siitä saatu vuotuinen puhdas tuotto 5 %:n korkokannan mukaan, jolloin saadaan etuuden pääoma-arvo. Puhdasta tuottoa laskettaessa on kokonaistuotosta vähennettävä kaikki muut tuoton hankkimisesta aiheutuneet kustannukset paitsi pääomien korkokustannusta. Kun toista korvauslakia sovellettaessa oli seurattava tulo- ja omaisuusverolain säännöksiä, jouduttiin edellä mainittua laskutapaa ja 5 %;n korkokantaa tietenkin käyttämään tämänlaatuisten, rajattoman ajan kestävien etuuksien arvoa määritettäessä. Tätä laskutapaa joudutaan käyttämään usein myös silloin, kun »etuus» on negatiivista laatua esiintyen puutteellisuutena, https://c-info.fi/en/info/?token=Er7gIAYXuzwigeZU.FgmHoU7RRAMTMS14ZoTAcQ.Mf6v9DfVLTyt1E3yLk2T5nunVhC9wZW-Y8MhsoDTC1TaxDIZ7AwLILOXOvMuAcMNajtn7w8g6w1ZPj723XQ463oK0WvmKi-0ZvgVKHr0MXkXPYkRfe6NDYDk0nLa9aefund-m8r6Mo7T29pRBM5KzKh2btX1aRnjYglCn9D- ANTTI MÄKI48 jonka korjaamiseen maatalouskiinteistön on vuosittain uhrattava varoja. Jos esim. tila joutuisi vuosittain maksamaan naapuritilalle korvausta vedenottopaikasta, jollaista ei arvioitavalla tilalla ole, on tällaisen rasituksen vuotuissumma pääomitet- tava ja otettava saatu pääoma-arvo huomioon tilan kokonaisarvoa vähentävänä tekijänä. Yleistettynä voidaan rajattoman ajan kestävän tuoton tai haitan pää- oma-arvo laskea kaavasta: r K 90.0p jossa K etuuden tai haitan pääoma-arvo, r vuotuinen puhdas tuotto ja p korkosadannes. Kun tulo- ja omaisuusverolaki säätää etuuksien arvioinneissa käytettäväksi 5 %;n korkosadannesta, saadaan etuuden pääoma-arvo yksinkertaisimmin kerto- malla vuotuinen puhdas tuotto kahdellakymmenellä. Huomattavasti useammin kuin rajattoman ajan kestävät etuudet tulevat maa- taloudessa ja myös toista korvauslakia sovellettaessa kysymykseen määrävuosia kestävät etuudet. Jos on kysymyksessä elinkautinen nautintaoikeus tai muu etuus, on sen arvo määritettävä, jos siihen oikeutettu henkilö on iältään alle 16 vuotta, vuositulon 18-kertaiseen määrään, 16—25 vuotta, vuositulon 17-kertaiseen mää- rään, 26—35 vuotta, 16-kertaiseen määrään jne., kunnes 81 vuotiaan tai sitä van- hemman henkilön nauttiman etuuden arvo on laskettava vuositulon 2-kertaiseen määrään. Nämä tulo- ja omaisuusverolakiin otetut kertoimet, joita ei sanottavasti jouduttu käyttämään toista korvauslakia sovellettaessa, koska ihmisikään sidot- tuja, korvauksenalaisia etuuksia esiintyi sangen harvoin, perustuvat tilastollisiin selvityksiin eri-ikäisten henkilöiden jäljellä olevasta keskimääräisestä elinajasta ja rajoitetun ajan kestävän tuoton pääoma-arvon määrittämisessä käytettyyn lasku- tapaan. Määrävuosia kestävä etuus on tulo- ja omaisuus verolain säännösten mukaan arvioitava siihen pääoma-arvoon, mikä sillä on, laskettuna etuuden voimassaolo- ajasta jäljellä olevien täysien vuosien luvun ja viittä sadalta vastaavan korko- kannan mukaan. Pääoma-arvo saadaan kaavasta, joka yleisessä muodossaan voi- daan johtaa geometrisen sarjan summasta diskontoimalla n vuoden kuluessa erään- tynyt pääoma-arvo arvioimishetkeen seuraavalla tavalla: r j. r (1.0 pn —l) r / Is r 0.0p “"0.0p' 1.0p" = 00p ' [ 1— 1.0pn ) = LÖ/)V jossa K = etuuden pääoma-arvo, p = korkosadannes ja n = vuosien luku. Verotuslautakuntien työn helpottamiseksi samoin kuin arvioimislautakuntien- kin tarpeiksi on käytettävissä valmiiksi laskettuja kertoimia, joilla 5 %:n korko- kantaa käytettäessä vuotuinen puhdas tuotto on kerrottava pääoma-arvon saami- seksi. Erittäin yleisenä virheenä korvaushakemuksissa ja niiden johdosta anne- tuissa lausunnoissa esiintyi etuuksien arvon määrittäminen siten, että esim. myynti- kelpoisen tuotteen yksikkömäärällä kerrotaan yksikön hinta nykyhetkellä, jolloin MAATALOUTEEN LIITTYVIEN ETUUKSIEN ARVIOIMISESTA 49 ei tule huomioon otetuksi etuudesta saatavan vuotuisen puhtaan tuoton suuruus eikä myöskään myyntiajan vaikutus tulevaisuudessa saatavien tuloerien pääoma- arvoon arvioimishetkellä. Maatalousmaan arvoon sisältyvät etuudet. Vaikka useissa korvaushakemuksissa mainittiin erityisinä etuuksina erilaiset maatalouteen liittyvät maanparannusaineiden ottopaikat, joita tilalla oli omaa tar- vetta varten käytettävissä, on ne käsitettävä »normaaliin» maatalouteen kuulu- viksi, jollaisina niille ei ole määritettävä erityistä arvoa, vaan niiden arvon on katsottava sisältyvän maatalousmaan keskimääräiseen hintaan. Vieläpä tähän ryhmään on luettava sellaisetkin toiseen kiinteistöön kohdistuvat oikeudet, joita isossa- jaossa ja tiloja ositettaessa voidaan perustaa ja joita ovat: oikeus tiehen, karjan- ajoon, vesipaikkaan, veden johtamiseen tai patoamiseen, venevalkamaan sekä kalastusta varten tarpeelliseen maahan. 1 Muita kuin äsken mainittuja rasiteoikeuk- sia ei enää saa jakotoimituksissa määrätä. Rasiteoikeus voi syntyä myöskin oikeus- toimen tai välipuheen nojalla tai se voi syntyä ylimuistoisen nautinnan johdosta. Tällaisia rasitteita voivat olla esim. oikeus ottaa toisen tilan maalta määräpaikasta kiviä, soraa, savea, turpeita tms. Kun kaikki edellä mainitut etuudet ovat yleensä välttämättömänä edellytyksenä tilan jatkuvalle, tarkoituksenmukaiselle käytölle ja maatalouden harjoittamiselle, eikä etuuksista aiheudu tilalle lisätuloja, ei niiden arvoa ole myöskään syytä ottaa erikseen huomioon tilan arvoa määritettäessä. Päin- vastaisessa tapauksessa, jolloin tilalta puuttuu joku sen hoidolle välttämätön edel- lytys, on tästä aiheutuva haitta otettava vähennyksenä huomioon ja määritettävä tilan arvo alhaisemmaksi, kuin mitä se olisi keskimääräistä hintatasoa noudattaen. Miten tällaisen puutteellisuuden arvo olisi määritettävä, riippuu olosuhteista. Jos puute voidaan korvata kertakaikkisella toimenpiteellä, esim. rakentamalla välttä- mätön tie, on tästä aiheutuvat kustannukset vähennettävä tilan pääoma-arvosta. Jos haitan poistaminen aiheuttaa vuotuisia kustannuksia, on laskettava kustan- nusten pääoma-arvo. Jos taas haitta on senlaatuinen, ettei sitä voida lainkaan poistaa, vaan sen vaikutus ilmenee esim. satotulosten alenemisena, on tämä tuoton vähennys pääomitettuna otettava huomioon kiinteistön arvoa määritettäessä. Aina ei voida suoraan arvioida, kuinka suuri olisi esim. kuivikkeina käytettävän turve- pehkun puutteesta aiheutuvan haitan pääoma-arvo johonkin toiseen tilaan verrat- tuna, vaan on turvauduttava verrannollisten 1. suhteellisten arvojen käyttöön laske- malla, paljonko haitan poistaminen tulisi maksamaan muita kuivikkeita käyttäen. Maataloudessa esiintyy myös ryhmä »etuuksia», joista on tilalle suoranaisia tuloja, mutta joita siitä huolimatta ei voida erikseen lisätä maatalouspääomien arvoon. Tällaisia ovat erilaisista haitoista maksettavat korvaukset, jotka usein esitetään posi- tiivisina etuuksina. Jos esim. sähkö- tai puhelinlinja joudutaan vetämään tilan maiden halki, maksetaan tästä aiheutuvasta haitasta tilalle korvausta joko rahana 1 Asetus jakolaitoksesta 26 päivältä lokakuuta 1916, 16 §. ANTTI MÄKI50 tai esim. ilmaiseksi saatavan sähkövirran muodossa. Mikäli kuitenkaan korvaus ei ole suurempi kuin vuotuisen haitan on arvioitu olevan, ei tällaista erää voida pää- omitettuna ottaa erikseen huomioon, ellei maan arvoa vähennetä vastaavalla sum- malla korvauksen kohteena olevan toimenpiteen aiheuttaman haitan tähden. Tähän ryhmään voidaan lukea myös eräät tilan alueen käytöstä saadut vuokra- tulot, kuten esim. korvaukset ranta-alueen käytöstä puutavaran säilytykseen tai lastauspaikaksi tai tilalle maksetut korvaukset lauttauksen tuottamista haitoista. Tietenkin voi olla tapauksia, joissa vuotuinen tulo on suurempi kuin haitan arvioi- daan olevan ja jolloin osa vuokrasta on sisällytettävä tuloa tuottaviin etuuksiin. Jos esim. ranta-alueesta saadaan lastauspaikkana tuloa enemmän kuin mitä vas- taavan alueen arvo olisi laitumeksi käytettynä, eikä vuokrauksesta aiheudu muita haittoja, on tällaisen lisätulon määrä pääomitettuna lisättävä etuuksien arvoon tai arvioitava lastauspaikka, jos se on pysyväinen, omana maankäyttölajinaan. Aluei- den käyttöä ja siitä saatavaa tuloa arvioitaessa on kuitenkin otettava huomioon kaikki kysymykseen liittyvät tekijät, joista osa voi olla taloudelliselta arvoltaan vaikeasti määritettävissä. Tuloa tuottavat etuudet. Edellä mainittujen maatilan arvoon sisällytettävien etuuksien lisäksi liittyy maatiloihin joukko sellaisia etuuksia, joista tilalle aiheutuu tuloa verrattuna mui- hin vastaavanlaisiin kiinteistöihin, ja jotka on otettava erikseen huomioon maata- louspääomien arvoa määritettäessä. Tällaisia ovat eräät tiloihin liittyvät oikeudet, kuten esim. oikeus koskivoimaan tai kalastuksen harjoittamiseen, joita ei tässä yh- teydessä lähemmin käsitellä, tai oikeus laiduntamiseen toisen henkilön omista- malla alueella. Tällaisissa tapauksissa on laskettava etuuden tuottama vuotuinen puhdas tuotto. Riippuen siitä, onko oikeus jatkuva, eliniän vaiko määrävuodet kestävä, on vuotuinen puhdas tuotto pääomitettava käyttäen edellä esitettyjä laskutapoja. Edellistä tärkeämmän ryhmän muodostavat ne etuudet, jotka perustuvat eri- laisten tarveaineiden tai tonttialueiden myyntiin ja joista voi aiheutua tilalle jatku- via, vuotuisia rahatuloja. Tällaiset etuudet voivat olla taloudellisesti erittäin arvok- kaita ja niistä saatava vuotuinen tulo saattaa useissa tapauksissa kohota kiinteistön omistajan muita tuloja korkeammaksi. Tuloa tuottavina etuuksina voidaan mainita ensi sijassa mahdollisuudet myydä tilan alueelta soraa, hiekkaa, kiveä, savea, mutaa, polttoturvetta, turvepehkua tms. Lisäksi voi tilalla olla lukuisia kivennäisesiintymistä aiheutuvia etuuksia, kuten mahdollisuus myydä kaoliinia, maasälpää, kvartsia ym. puhumatta tässä yhteydessä lainkaan mahdollisuuksista varsinaiseen kaivostoimintaan. Erittäin tärkeänä etuuksien muotona on lopuksi mainittava mahdollisuus myydä tonttialueita, joidenkysyntä vuosi vuodelta on lisääntymässä ja joiden arvo saattaa muodostaa erittäin tärkeän omaisuusosan maatalouskiinteistön pääoma- arvoa määritettäessä. MAATALOUTEEN LIITTYVIEN ETUUKSIEN ARVIOIMISESTA 51 Kun kaikkien edellä mainittujen ja lukuisten muiden etuuksien yksityiskoh- tainen käsittely ei ole tarpeellista, koska niiden arvioimisessa on noudatettava pääpiirtein samoja menetelmiä, käsitellään seuraavassa vain esimerkin luontoisina eräitä tähän liittyvää arvioimiskysymyksiä sellaisina kuin ne yleisemmin esiintyivät toista korvauslakia sovellettaessa. Mahdollisuus myydä tilan alueelta soraa tai hiekkaa on etuus, joka on hyvin tavallinen varsinkin asutuskeskusten läheisyydessä ja hyvien kulkuteiden varsilla. Seuduilla, joissa sorasta ja hiekasta on puutetta, saattaa etäälläkin oleva myynti- paikka muodostua etuudeksi, jonka arvo kohoaa moninkertaiseksi muihin tarkoi- tuksiin käytetyn maan arvoon verrattuna. Soranottopaikat olivat tonttiarvojen ohella myös tavallisimmat niistä etuuksista, joita toista korvauslakia sovellettaessa jouduttiin arvioimaan. Sora- tai hiekka-aluetta arvioitaessa on ensimmäisenä tehtävänä tietenkin määrittää alueen laajuus ja sorakerroksen keskimääräinen syvyys. Näiden tietojen perusteella voidaan suunnilleen laskea alueella olevan myyntikelpoisen soran tai hiekan määrä. Vielä tärkeämpänä tekijänä etuuden arvoa määritettäessä on otet- tava huomioon soran tai hiekan keskimääräinen myyntimäärä vuotta kohden. Milloin on kysymyksessä vuotuiseen myyntimäärään verrattuna suuri alue, josta soraa tai hiekkaa riittää myytäväksi käytännöllisesti katsoen rajattoman pitkäksi ajaksi, ei ole lainkaan tarpeellista ryhtyä laskemaan alueella olevan hiekan tai soran kokonaismäärä, koska alueen arvo määräytyy yksinomaan vuotuisten myynti- määrien ja saatavien yksikköhintojen perusteella. Kun tunnetaan sora-alueen pinta-ala ja sorakerroksen syvyys, voidaan laskea alueella oleva kokonaissoramäärä. Näin saatu luku ei kuitenkaan osoita myynti- kelpoisen soran määrää, koska tilavuuteen sisältyy aina jonkin verran peitemaata, suurempia kiviä yms., joiden määrä voi olla 10, 20 jopa 30 % soran lasketusta kokonaismäärästä. Lisäksi voi alueella olla kerrostumia, jotka eivät laatunsa puo- lesta kelpaa tavallisiin soran tai hiekan käyttötarkoituksiin. Kun tällaiset kerros- tumat samoin kuin peitemaa ja kivet tuottavat ainoastaan haittaa sora-alueen käy- tölle, ei niiden tilavuutta voida ottaa huomioon sora-alueen arvoa määritettäessä. Jos on kysymyksessä suhteellisen ohut ja laaja soraesiint3rmä, osoittaa esiintymän kokonaistilavuus, josta on vähennetty käyttökelvottomien ainesten määrä, myynti- kelpoisen soran tai hiekan määrän. Jos sitä vastoin soraesiintymä on syvä, sisältäen soraa ja hiekkaa esim. 20—30 metrin vahvuisena kerroksena, antaa alueen pinta- alan ja sorakerroksen paksuuden perusteella laskettu luku virheellisen ja harhaan- johtavan kuvan alueella olevan, myyntikelpoisen aineksen määrästä. Tämä aiheu- tuu siitä, ettei tietyltä alueelta voida ilman erittäin kalliita lisätoimenpiteitä poistaa pystysuorien sivujen ja sorakerroksen pohjapinnan rajoittaman kappaleen sisältä- mää ainesmäärää, vaan soran luonnollinen kaltevuus vaikuttaa, että soranotto- paikan seinämille joudutaan jättämään sitä suurempi määrä soraa, mitä paksumpi sorakerros on alueen laajuuteen verrattuna. Teknillisen käsikirjan (8, s. 671) antamien tietojen mukaan on luonnollisen luiskan ja vaakasuoran välinen kulma eri maalajeilla seuraava; ANTTI MÄKI52 kuiva savensekainen hiekka 40—50' märkä » » 20—25‘ märkä hiekka 25‘ märkä sora 35—40‘ Soran luonnollinen kaltevuus, johon sorakerros pyrkii asettumaan, on siten verrattain loiva, mikä seikka on ehdottomasti otettava huomioon myyntikelpoisen soramäärän paljoutta arvioitaessa. Jos esim. luonnollinen kaltevuus olisi 35°, on tämän kulman tangentti 0.70021 ja cotangentti 1.42815, mikä merkitsee, että esim. 10 metrin korkuiselle seinämälle jäävä soramäärä ulottuu 14.28 metrin etäi- syydelle seinäviivasta ja sorakuopan vastakkaisten seinämien tulisi olla vähintään 28.56 metrin etäisyydellä toisistaan, ennen kuin alueen keskikohdalta voitaisiin ottaa soraa 10 metrin syvyydeltä. Koko soramäärä muodostaisi tässä tapauksessa likimäärin särmäkartiomaisen (pyramiidimaisen), ylösalaisin olevan kappaleen, jonka pohjan pinta-ala on yhtä suuri kuin sora-alueen pinta-ala, ja korkeus 10 metriä, joten poistettavaksi mahdollisen soran määrä on särmäkartion tilavuus- säännön mukaan kolmasosa alueella olevasta kokonaissoramäärästä. Tästä olisi edelleen vähennettävä peitemaan, kivien yms. osuus. Laskelma osoittaa, että myyntikelpoisen soran määrä tulisi tällaisessa tapauksessa olemaan ainoastaan n. 20—25 % siitä määrästä, joka saadaan kertomalla sora-alueen pinta-ala sora- kerroksen korkeutta osoittavalla luvulla. Vaikka edellä esitetty esimerkki sora-alueen mittasuhteista näyttää teoreet- tiselta, esiintyi korvaushakemuksien yhteydessä pinta-alaltaan pieniä, mutta 20—30 metrin syvyisiä sora-alueita, joita ei todellisuudessa olisi voitu ilmoitettuun syvyy- teen asti käyttää ilman, että soranottopaikka olisi samalla laajentunut rajanaapurei- den alueille. Sy\iä soranottoalueita arvioitaessa on otettava huomioon myös pohja- veden korkeus, joka usein tekee mahdottomaksi sora-alueen hyväksikäytön koko syvyydeltään. Tavallisesti soranottopaikka on edellä esitettyä laajempi sorakerroksen vah- vuuteen verrattuna. Jos alue on neliön tai suorakaiteen muotoinen, muodostuu käyttökelpoisesta soramäärästä tässä tapauksessa likimäärin katkaistun särmä- kartion muotoinen kappale, jonka pohjapintana on sora-alueen pinta maanpinnan tasossa ja yläpintana soranottopaikan pohjalle muodostuva pinta. Katkaistun särmäkartion tilavuus saadaan likimääräisesti seuraavasta kaavasta: Ai -f- A 2V = h X -, 2 jossa V=tilavuus, A 1 ja A2= pohja- ja yläpintojen pinta-alat sekä h =korkeus. Tarkempi tulos saa- daan kaavasta V=— h X (A x + \/A xA 2 -f A 2), O jossa kirjaimet merkitsevät samaa kuin edellä. Jälkimmäinen kaava on matemaattisesti oikea, mutta edellinen riittää hyvin sellaisen tarkkuuden saavuttamiseen, joka on mahdollista muiden sora-alueen arvoon vaikuttavien tekijöiden määrittämisessä. MAATALOUTEEN LIITTYVIEN ETUUKSIEN ARVIOIMISESTA 53 Niinkuin mainittiin, on edellä selostetun laskutavan käyttö välttämätöntä arvioitaessa tavallista syvempiä hiekka- tai sora-alueita, joita maassamme kor- vausanomuksista päätellen esiintyy sangen runsaasti. Pääasiana on, että myynti- kelpoisen soran määrää arvioitaessa otetaan huomioon ainoastaan todella käyttö- ja siirtokelpoinen aines. Paitsi soran tai hiekan määrä ja keskimääräisen vuosimyynnin suuruus on sora- alueen arvoa laskettaessa tunnettava sora- tai hiekkakuutiometrin keskimääräinen nettohinta, jota määritettäessä on sora-alueen hoitokulut ym. myyntikustannukset kokonaismyyntihinnasta vähennettävä. Kun edellä olevat tekijät tunnetaan, voi- daan alueen arvo laskea edellä esitetyillä laskutavoilla. Jos alue on erittäin laaja tai soramäärä suuri vuosikulutukseen verrattuna ja soraa tai hiekkaa riittäisi esim. 60—100 vuoden ajaksi, voidaan alueen arvo suurta virhettä tekemättä laskea v(5 % korkokannan mukaan) kertomalla vuotuinen puhdas tuotto luvulla kaksi- kymmentä, ts. edellyttämällä tuoton jatkuvan rajattoman pitkän ajan. Kerroin, jolla vuotuinen puhdas tuotto rajoitetun ajan kestävää tuottoa laskettaessa olisi kerrottava, kun korkokanta on 5 %, on 60 vuoden kohdalla 18.93, 70 vuoden koh- dalla 19.34, 80 vuoden kohdalla 19.60 ja 100 vuoden kohdalla 19.85, joten näiden lukujen asemesta voidaan käyttää kerrointa 20 ilman että virhe tulee muita toden- näköisiä arvioimisvirheitä suuremmaksi. Jos sitä vastoin voidaan edellyttää, että alueella riittää soraa tai hiekkaa arvioimisajan kulutuksen mukaan arvioituna lyhyemmäksi ajaksi, esim. 20, 30 tai 40 vuodeksi, on vuotuisen puhtaan tuoton pääoma-arvo laskettava käyttäen edellä esitettyä rajoitetun ajan kestävän tuoton pääomittamistapaa tai valmiiksi lasket- tuja kertoimia (ks. s. 58). Tulevaisuudessa saatavien tulojen diskontaus arvioimis- hetkeen vaikuttaa, ettei esim. 40 vuoden aikana saatavien tulojen nykyarvo ole 40-kertainen vuositulon määrä, vaan ainoastaan 17.16-kertainen. Korkein arvo, mikä tämäntapaisella etuudella voi olla, saadaan pääomittamalla vuotuinen puhdas tuotto rajattoman ajan kestävänä, ts. kertomalla se 5 %:n korkokantaa käytettäessä kahdellakymmenellä, 6 %:n korkokantaa käytettäessä 16.67:11ä jne. Tämä erittäin tärkeä tosiseikka näyttää jääneen useimmille korvauksen hakijoille, vieläpä teknillistä tietoa omaaville henkilöillekin täysin tuntemattomaksi ja etuuk- sien arvo on laskettu kertomalla myytävän tuotteen yksikköhinta yksiköiden koko- naismäärää osoittavalla luvulla, jolloin on jouduttu täysin todellisuuspohjaa vailla ■oleviin tuloksiin. Samalla on tehty eräs suurimmista virheistä, joita maatalouteen liittyvissä arvioimiskysymyksissä voidaan pitää mahdollisina. Kirjoittaja on havainnut eräissä sora-alueiden pakkolunastusta koskevissa asioissa esitettävän, että suurten sora-alueiden ollessa kysymyksessä ne olisi arvioi- tava alueen pinta-alan eikä sillä olevan soran kuutiometrimäärän perusteella. Tämä vaatimus johtuu kirjoittajan käsityksen mukaan siitä, että sorakuutiometrimäärään perustuva laskelma on laadittu virheellisesti ottamatta huomioon edellä tähden- nettyä myyntiajan vaikutusta. Pinta-alan edellyttämä arviointi taas perustuu vas- taavanlaisista alueista maksettuihin kauppahintoihin, joissa myyntiajan vaikutus tulee huomioon otetuksi ilman, että arvion tekijät sitä tietoisesti tarkoittavat. Mikäli arviointi suoritetaan teoreettisesti moitteettomalla tavalla, tullaan yhtäpitä- ANTTI MÄKI54 vään tulokseen, käytettäköönpä soran ja hiekan ottopaikkojen ja muiden tähän verrattavien alueiden arvioinneissa perustana alueen pinta-alaa tai siinä olevan myyntikelpoisen aineksen määrää. Edellä esitetyt periaatteet soveltuvat useiden sellaisten etuuksien arvon mää- rittämiseen, joissa etuus perustuu maan, kiven, turpeen tms. myyntiin. Kaikissa tapauksissa on tunnettava myyntikelpoisen tuotteen määrä, yksikköhinta ja tuot- teen keskimääräinen vuotuinen menekki. Näiden tekijöiden määrittämiseen liit- tyy eri tuotteiden kohdalla lukuisia yksityiskohtia, joista muutamia seuraa vassa mainitaan. Hyvin tavallisen etuuden luovutetuilla alueilla muodostivat tiiliteollisuuden raaka-aineena käytettävät savialueet sekä ns. kambrista savea sisältävät alueet, jotka muodostavat n. 12—15 m paksun kerrostuman suurella osalla koko Karjalan kannasta (7, s. 35). Kambrista savea käytetään klinkkeriteollisuudessa hapon- kestävien laattojen, muototiilien, putkien ja astioiden sekä seinien ulkopeitteenä käytettävien levyjen valmistamiseen. Kun kambrisella savella oh jonkin verran menekkiä ja siitä maksettiin huomattava hinta, n. mk 20: kuutiometriltä, on ymmärrettävissä, että suure+kin savialueet tulivat merkityksi etuuksiksi, joiden arvo määritettiin kertomalla yksikköhinta saven kuutiometrimäärällä. Näin jou- duttiin kuitenkin täysin virheellisiin tuloksiin, sillä kambrisen saven kokonais- kulutus maassamme oh ennen sotia n. 2.000 tonnia vuodessa (7, s. 35), joten vuo- tuinen kulutus olisi saatu tyydytetyksi n. yhden aarin alalta. Kun raaka-aineen määrä on melkeinpä rajattoman suuri sen kulutukseen verrattuna, on tällaisen tuotteen myynnistä aiheutuvan etuuden arvo ehdottomasti määritettävä pääomit- tamalla myynnistä aiheutuva vuotuinen keskimääräinen puhdas tuotto. Käyttä- mällä lähtökohtana saven kokonaismääriä ja kuutiometrin yksikköhintoja joudu- taan täysin harhaanjohtaviin tuloksiin. Savialueella voi olla erityistä arvoa tiiliteollisuuden raaka-aineena joko siten,, että lähellä sijaitseva tiilitehdas hankkii savea ostamalla tai tilalla on oma tiilien valmistuslaitos. Edellisessä tapauksessa on tavallisesti olemassa vuokrakirja tai kauppakirja, josta saadaan lähtökohta etuuden arvon määrittämiseksi. Tärkeintä on tässäkin tapauksessa tuntea saven vuotuinen menekki ja siitä saatava keski- määräinen nettohinta. Pieniä savialueita arvioitaessa on lisäksi välttämättä tun- nettava käyttökelpoisen saven kokonaismäärä. Poistettavan savikerroksen pak- suudesta tavallisesti riippuu, mikä arvo alueelle on annettava savikerroksen käytön jälkeen. Jos savikerros on ohut, voi alue tulla savenoton jälkeen käytetyksi muihin tarkoituksiin, esim. pelto- tai metsämaana. Joskus menetellään siten, että ostaja poistaa savikerroksen päällä olevan ruokamultakerroksen, käyttää saven sovitulta syvyydeltä ja kuljettaa sen jälkeen ruokamullan paikoilleen, jolloin aluetta voidaan jälleen käyttää maanviljelystarkoituksiin. Kauppaehdoista riippuu, paljonko myy- dyn saven nettohinnaksi ja etuuden tuottoarvoksi voidaan laskea. Yhdestä savikuutiometristä lasketaan saatavan n. 333 tiiltä, joten esim. mil- joonan tiilen valmistamiseen vuodessa tarvitaan 3.000 m 3 savea. Savikerroksen paksuudesta riippuu hehtaarilta saatava määrä, joka hyvillä savialueilla voi kohota yli 100.000 kuutiometrin. Näiden lukujen perusteella voidaan arvioida, kuinka MAATALOUTEEN LIITTYVIEN ETUUKSIEN ARVIOIMISESTA 55 pitkäksi ajaksi alueen savimäärä riittäisi, ja ottaa huomioon tämä aika alueen arvoa määritettäessä. Samat perusteet tulevat kysymykseen arvioitaessa omassa taloudessa tehtävien tiilien valmistukseen käytettävän saven määrää. Ottaen huo- mioon, että ottokustannukset muodostavat raaka-aineena käytettävän saven hin- nasta suurimman osan, jää raaka-aineen arvon osuus varsin pieneksi valmiiden tiilien arvoon verrattuna. On laskettu raaka-aineena käytetyn saven arvon olevan n. 2 % tiilien hinnasta. Jos siis maatilan yhteydessä valmistetaan tiiliä pienessä mittakaavassa, muutamia kymmeniä tuhansia, ehkäpä satatuhatta kappaletta vuo- dessa, muodostuu raaka-aineesta saatava puhdas tuotto ja tästä aiheutuva etuus tavallisesti verraten vaatimattomaksi. Laajojen savialueiden arvioinnissa on huomattava, että niitä voidaan saman- aikaisesti savenoton kanssa muilta osiltaan käyttää esim. tavalliseen pelto viljelyk- seen, jolloin saven myynnistä aiheutuvan tuoton pääoma-arvo on lisättävä tavalli- seen pellon hintaan. Kun on kysymyksessä savialue, jota todellisuudessa käytetään tai voitaisiin käyttää paikkakunnalla olevan teollisuuslaitoksen raaka-aineen hankkimiseen, pe- rustuu alueen arviointi ainakin pääkohdiltaan olemassa oleviin tosiseikkoihin ja niiden vaikutukseen alueen arvon muodostumisessa. Toisin voi olla asianlaita sel- laisessa tapauksessa, jossa savialue tai muu vastaavanlainen alue soveltuisi teolli- suuden raaka-aineen hankintaan käytettäväksi, mutta tällaista laitosta ei paikka- kunnalla ole olemassa. Jos kaikissa tämänlaatuisissa tapauksissa alueet arvioitai- siin sen perusteella, mihin niitä tulevaisuudessa mahdollisesti voitaisiin käyttää, jouduttaisiin ilmeiseen mahdottomuuteen. Kun esim. savea on maassamme siksi runsaasti, että tiiliteollisuutemme raaka-aineen saanti on turvattu epämääräisen pitkäksi ajaksi eteenpäin, ei voida antaa mitään erikoisarvoa kaikille niille alueille, joita tähän tarkoitukseen voidaan käyttää. Sen tähden on yleensä noudatettava suurta varovaisuutta tämänlaatuisten etuuksien arvioimisessa ja otettava alueesta saatava lisätuotto huomioon vain sellaisessa tapauksessa, jossa jo on olemassa todelliset mahdollisuudet alueen sisältämän raaka-aineen kävttämiseen. Eräänä erikoiskysymyksenä varsinkin sora- ja hiekka-alueiden, mutta myös muiden myyntikelpoista ainesta sisältävien alueiden arvon määrittämisessä tulee kysymykseen niitä varten rakennettujen teiden hinnoittaminen. Tien rakennutta- minen on saattanut tulla varsinkin autokuljetuksen vaatimuksia silmällä pitäen huomattavan kalliiksi ja korvaushakemuksissa oli ymmärrettävissä, että tällainen pääoman sijoitus merkittiin korvattavan omaisuuden luetteloon sen alueen arvon lisäksi, jota varten tie oli rakennettu. Kysymystä lähemmin tarkastettaessa on kuitenkin todettava, että tie on välttämätön edellytys raaka-ainealueen käyttämi- seksi ja ilman myyntimahdollisuuksia alueella ei olisi mitään erityisarvoa. Sen täh- den on alue ynnä sinne johtava tie, ellei sitä tarvita muihin tarkoituksiin, arvioi- tava yhtenä kokonaisuutena. Mikäli tie hinnoitetaan erikseen, on vastaava summa vähennettävä sen alueen arvosta, jonka tarkoituksia tie palvelee. Vieläpä siinäkin tapauksessa, että soranmyyntipaikkaan on rakennettu rautatie, on arvioinnissa pidettävä kokonaisuutta silmällä ottaen kuitenkin huomioon, että siirtokelpoiset ANTTI MÄKI56 osat rautatierakennuksesta voidaan myydä ja kuljettaa muualle, mikä ei ensin mainitussa tapauksessa ole mahdollista. Alueluovutusten johdosta menetetyn omaisuuden korvaamisesta annetun lain toimeenpanoasetuksessa syyskuun 2 päivältä 1940 mainittu tonttiarvo muodostaa erittäin tärkeän ja useissa tapauksissa vaikeasti arvioitavan maatalouteen liittyvän etuuden, joka varsinkin asutuskeskusten läheisyydessä voi ratkaisevasti vaikuttaa koko maatalouskiinteistön arvoon. On tunnettua, että maan arvo muodostuu pinta- alayksikköä kohden sitä korkeammaksi, mitä pienemmistä tiloista on kysymys. Tämä ilmiö näkyy selvästi tiloista maksettuja kauppahintoja tutkittaessa, kuten esim. Kokkosen (3) laatima tutkimus maan hinnoista Nurmijärven kunnassa osoit- taa. Tämä johtuu paitsi kysynnän ja tarjonnan laista myös siitä, että puhdas tuotto ja varsinkin maatalouden antama tulo pinta-alayksikköä kohden tavallisesti alenee viljelmäkoon kasvaessa. Suurissa asutuskeskuksissa, joissa maa-aluetta käytetään melkein yksinomaan rakennuspohjana, maan arvo määräytyy rakennusten antaman tuoton perusteella. Asutuskeskusten läheisyydessä, jossa tontin omistaja voi käyt- tää aluetta paitsi rakennuspohjana, myös puutarha- ja vihannesviljelyyn, perustuu tontin arvo myös jälkimmäisten tuotannonalojen antamaan ylijäämään, lähinnä viljelijäperheen ansioksi jäävän tulon suuruuteen, joten korkeilla tontin arvoilla on myös taloudellinen perusta niiden subjektiivisten etujen lisäksi, joita omakotialue omistajalleen tarjoaa (4, s. 94). Tonttialueiden suuren taloudellisen merkityksen tähden luovutetulle ja vuokratulle alueelle jääneiden kiinteistöjen arvioinnissa sai kirjoittaja tehtäväkseen laatia tonttialueiden arviointia koskevan ohjeen, joka sisältyi valtiovarainministeriön korvausasiainosaston kiertokirjeeseen arvioimis- lautakunnille marraskuun 3 päivältä 1945 ja joka on julkaistuna maatalousminis- teriön asutusasiainosaston julkaisussa n;o 18, ss. 48—52. Rakennettujen tonttien arvioiminen tulee maatalouden osalta tavallisesti kysy- mykseen vain tilan talouskeskukseen kuuluvan tontin osalta, jota ei ole käsiteltävä »etuutena», vaan tilaan oleellisesti kuuluvana maankäyttömuotona. Tonttiarvoa joudutaan maataloudessa tai oikeammin maatilataloudessa merkitsemään rakenta- mattomille alueille, joita arvioimishetkellä käytetään peltona, laitumena, metsä- maana jne., mutta joilla on kysyntää esim. huvila- jaasuntotonteiksi. Vaikka tontti- arvo useimmiten edellyttää, että alue sijaitsee luonnonkauniissa ympäristössä ja on sopiva omakotialueeksi tai huviloiden sijoituspaikaksi, osoittaa kokemus tonteiksi ostettavan varsinkin suurten asutuskeskusten vaikutuspiiristä sellaisiakin alueita, joilla tuskin on mitään tonttialueille tyypillisiä erikoisominaisuuksia. Kun tontti- alueen käsite on laajentunut siinä määrin, että vilkkaan kysynnän vallitessa melkein mikä tahansa rakentamistarkoituksiin sopiva alue voi taitavan myyjän käsissä muuttua asunto- ja huvila-alueeksi, johdutaan helposti siihen, että laajoja alueita asutuskeskusten ympärillä pidetään »tonttialueina», vaikka asutuskeskus ei milloin- kaan voisi laajentua niin suureksi, että kaikki nämä alueet tulisivat tonteiksi käy- tetyiksi. Mahdollisuus tietyn alueen myyntiin tontteina perustuu siihen, että toiset vastaavanlaisten alueiden omistajat eivät ole halukkaita maataan palstoittamaan, mistä seuraa, että kysyntä pysyy riittävänä tarjontaan verrattuna. Alueen erilai- set käyttömahdollisuudet ovat omiansa vaikeuttamaan arvioinnin suorittamista. MAATALOUTEEN LIITTYVIEN ETUUKSIEN ARVIOIMISESTA 57 sillä alueen arvo tonteiksi palstoitettuna voi olla kokonaan toinen kuin esim. maa- talousmaaksi käytettynä. Edellistä arvoa ei kuitenkaan voida yleistää, koska riit- tävää kysyntää ei olisi, mikä taas vaikuttaisi tonttialueidenkin arvoa alentavasti. Ristiriita, joka on olemassa toisaalta maatalousmaan arvon ja saman alueen arvon välillä tonttialueiksi käytettäessä, on selitettävissä vain siten, että samaa omaisuus- osaa arvioitaessa voidaan tulla erilaiseen tulokseen riippuen siitä, mitä tarkoitusta varten arviointi suoritetaan (1, s. 95). Maa-aluettakin voidaan käyttää moniin eri tarkoituksiin ja spekulointimielessä käytetyn maan arvo muodostuu toiseksi kuin mitä se tavanomaisen käyttömuotonsa perusteella olisi. Tässä mielessä käyttää esim. Kampf (2, s. 16) käsitettä »Spekulationsland» omana maankäyttölajinaan. Epäilemättä mahdollisuus myydä suurehkojakin alueita lyhyessä ajassa asunto- tai huvilatonteiksi vaikuttaa yleensä maan arvoa kohottavasti. Kuinka suuri tämä spekulointimahdollisuuden vaikutus on verrattuna »normaaliseen» kysynnän ja tar- jonnan vaikutukseen, ei liene erikseen määritettävissä. Tonttialueita arvioitaessa on tunnettava samat tekijät, jotka tulivat kysymyk- seen edellä soran- ja hiekanottoalueita käsiteltäessä, nim. alueen laajuus, pinta-ala- yksikköä kohden saatava myyntihinta sekä alueen todennäköinen myyntiaika. Näiden tekijöiden määrittämisestä riippuu, minkälaiseen tulokseen arvioinnissa tullaan. Vaikka alueen laajuus useimmissa tapauksissa on helposti todettavissa, on kuitenkin harkinnan varaista, kuinka suuret osat esim. tietystä maatalouskiin- teistöstä voidaan katsoa tonttiarvoa omaaviksi. Lähinnä tulevat tässä mielessä kysymykseen liikekeskuksen läheisyydessä ja varsinkin teiden varsilla olevat alueet sekä toisaalta luonnonkauniit alueet, kuten järvien ja jokien rannat. Tarkkaa rajaa tonttialueen ja maatalous- tai metsämaan välille ei voida asettaa, eikä se olekaan välttämättömänä edellytyksenä arvioinnin onnistumiselle, koska alueen laajentuessa alueen nykyarvo pinta-alayksikköä kohden alenee lähentyen sen maankäyttölajin arvoa, johon tonttialue kuuluu, ja päinvastoin. Arvioinnissa voidaan siten tulla samaan tulokseen arvioitaessa laajempi alue alhaisemman yksikköhinnan perus- teella kuin pieni alue korkeampaa yksikköhintaa käyttäen. Välttämätön perusta arvioinnin suorittamiseksi on sitä vastoin pinta-alayksi- köstä maksettava käypä hinta, joka tavallisesti ilmaistaan neliömetriä kohden. Yksikköhinta voidaan luotettavasti määrittää ainoastaan todella maksettujen kauppahintojen perusteella ottaen kuitenkin huomioon, että jostakin erityisen hyvästä ja halutusta liiketoimista maksettu hinta ei suinkaan osoita alueen yleistä hintatasoa. Vertailemalla eri asemassa olevista tonttialueista maksettuja hintoja keskenään voidaan muodostaa hinnoitteluasteikko eri etäisyyksillä ja eri asemassa olevia tonttialueita varten ja tämän asteikon mukaan voidaan määrittää arvioita- vasta alueesta todennäköisesti saatava yksikköhinta. Ellei alueelta olisi aikai- semmin myyty ainoatakaan vertailukelpoista tonttialuetta, voidaan lähtökoh- tana pitää muilla paikkakunnilla vastaavanlaisista alueista maksettuja hintoja. Vaikka tonttialueen yksikköhinta voi tietyn määräalan kaupassa olla erittäin vai- keasti määritettävissä molempia osapuolia tyydyttävällä tavalla, on tämä tekijä tavallisesti helpoimmin ratkaistava niistä perusteista, joita on tunnettava laajoja, rakentamattomia tonttialueita arvioitaessa. Suurimman vaikeuden tonttialueiden A.NTTI MÄKI58 arvioimisessa muodostaa kolmannen edellä mainitun tekijän eli alueen todennäköi- sen myyntiä]an määrittäminen. Se riippuu erittäin monesta seikasta, kuten lähei- sen asutuskeskuksen tulevasta kehityksestä ja väkiluvun lisääntymisestä, teiden rakentamisesta ia liikenneyhteyksien kehityksestä, uusien tehtaiden tai valtion lai- tosten sijoittamisesta paikkakunnalle jne. Jonkinlaisia viitteitä asutuskeskuksen tulevasta kehityksestä saadaan väestötilastosta edellisten vuosikymmenien aikana. Esittämällä väkiluvun kehitys graafisesti voidaan kuvaajan muodosta päätellä väkiluvun tuleva kehityssuunta. Tällainen ennustelu on kuitenkin erittäin epävar- maa, sillä tulevaisuudessa voi esiintyä tekijöitä, jotka kokonaan muuttavat kehityk- sen suunnan. Seudulle voidaan perustaa esim. teollisuuslaitoksia, jotka lisäävät väkilukua sekä välittömästi että välillisesti ja vaikuttavat nopeasti myös tontti- alueiden kysyntään. Toisaalta on useita esimerkkejä pienistä kaupungeista ym. asutuskeskuksista, jotka eivät ole osoittaneet mitään kasvamisen merkkejä vuosi- kymmeniin. Tonttialueiden tarpeeseen vaikuttaa ratkaisevasti myös asutuskes- kuksen omistuksessa olevien alueiden laajuus, asemakaavoitetulla alueella oleva tonttireservi ym. seikat. Varsinkin kaupunkien ja kauppaloiden läheisyydessä ole- vien tonttialueiden mahdollisimman luotettavan arvon määrittäminen edellyttää perehtymistä näiden keskusten tuleviin laajenemissuunnitelmiin ja -suuntiin, lii- kenneyhteyksiin yms., joista ympäristössä olevien tonttialueiden kysyntä on riip- puvainen. Asutuskeskusten ja liikenneyhteyksien kehitys vaikuttavat myös huvila- tonteiksi soveltuvien alueiden kysyntään, vaikkakin vaatimukset etäisyyteen ja valtateihin nähden ovat toiset kuin asunto- ja liiketonttien kohdalla. Tonttialueita arvioitaessa on joka tapauksessa pyrittävä määrittämään, kuinka pitkän ajan kuluessa kaikki tarkoitukseen soveltuvat alueet todennäköisesti tulisi- vat myydyiksi normaalisen kysynnän ja tarjonnan puitteissa. Myyntiajasta riippuu, kuinka suuri on alueen nykyarvo tulevaisuudessa saatuihin myyntihintoihin verrat- tuna. Laskelmissa on yleensä meneteltävä siten, että ajatellaan tonttien myynnin jatkuvan tasaisesti nykyhetkestä siihen ajankohtaan, jolloin alue on kokonaisuudes- saan tullut myydyksi, ja lasketaan näin saatujen myyntitulojen nykyarvo edellä esitettyä laskutapaa käyttäen. Myös voidaan käyttää valmiiksi laskettuja kertoi- mia tai sadanneslukuja, jotka osoittavat, missä suhteessa alueen pääoma-arvo on alueen yksikköhintojen perusteella laskettuun arvoon verrattuna. Käytettäessä 5 %:n korkokantaa saadaan seuraavat kertoimet ja sadannesluvut: ronttien myynti- Kerroin Tonttialueen arv aika myyntihinnan perus teella lasket, arvosta 5 v. 4.33 86 10 v. 7.72 77 20 v. 12.46 62 30 v. 15.37 51 40 v. 17.16 43 50 v. 18.26 37 60 v. 18,93 32 75 v. 19.48 26 100 v. 19.85 20 MAATALOUTEEN LIITTYVIEN ETUUKSIEN ARVIOIMISESTA 59 Jos esim. alueelta voidaan myydä tontteja keskimäärin 100.000 markan arvosta vuodessa ja myynnin arvioidaan jatkuvan 30 vuoden ajan, ei alueen nykyarvo ole 30x 100.000 markkaa, vaan 15.37 x 100.000 markkaa eli 1.537.000 markkaa. Sama tulos saadaan laskemalla, että alueen arvo on '(pyöristettynä) 51% 3.000.000 markasta. Myyntiaika on tekijä, joka vaikuttaa ratkaisevasti tonttialueiden nykyarvoon. Tästä myöskin johtuu, että esim. suurten kaupunkien läheisyydessä, jossa tonttien hinta neliömetriä kohden voi kohota erittäin korkeaksi, suuria maa-alueita myydään hintoihin, jotka ovat vain murto-osa yksityisistä tonteista maksettavien hintojen perusteella lasketusta hinnasta. Toista korvauslakia sovellettaessa oli vielä ratkaistava eräitä sodan aiheuttamia erikoistapauksia, joilla voi olla teoreettista mielenkiintoa tonttiarvon määrittämis- kysymyksiä käsiteltäessä. Tällaisena on mainittava niiden täysin tuhoutuneiden asutuskeskusten vaikutuspiirissä olevien tonttialueiden arvioiminen, joita ei enää jälleenrakennettu entiselle sijoituspaikalleen, vaan siirrettiin uudelle alueelle, jolla jo ennen sodan päättymistä oli myyty tontteja ja suoritettu rakennustöitä. Kun samasta asutuskeskuksesta ei voitu myöntää kaksinkertaista korvausta, ratkaistiin asia siten, että entisen asutuskeskuksen vaikutuspiirissä olevat tonttialueet arvioi- tiin sellaisena kuin ne olisivat olleet ilman sattunutta tuhoa ja uudesta keskuksesta korvattiin tontteina ainoastaan omistajan omaa käyttöä varten jo hankitut tontit. Muulle alueelle ei uudessa sijoituspaikassa eikä sen lähiympäristössä voitu myöntää «erityistä tonttiarvoa. Loppu katsaus. Toisen korvauslain toimeenpanoasetus samoin kuin sitä edeltäneiden korvaus- lakien toimeenpanoasetukset sekä tulo- ja omaisuusverolaki, johon korvauslaeissa viitataan, edellyttävät erityisenä omaisuuden osana huomioon otettavaksi erilaiset etuudet, joiden arvon määrittämistä maatalouskiinteistöjen yhteydessä edellä ole- vassa tutkielmassa on käsitelty. Tutkielmassa on rajoituttu käsittelemään ainoas- taan eräitä maatalouskiinteistöön kuuluvia oikeuksia, maanparannusaineiden ja niihin verrattavien omaisuusosien käyttöä omaa tarvetta ja myyntiä varten sekä tonttialueiden arviointia. Etuudet voidaan jakaa kahteen ryhmään sen perusteella, onko ne arvioitava erikseen ja lisättävä saatu arvo maatalouskiinteistön arvoon, vai onko etuuksien arvo sisällytettävä maatalousmaan arvoon, jolloin niiden puuttuminen on otettava huomioon maatalouskiinteistön arvon vähennyksenä. Etuuksiin, jotka on sisällytettävä maatalousmaan arvoon, on luettava esim. tilalle välttämättömät maanparannusaineiden ottopaikat. Samaan ryhmään on luettava useimmat isossajaossa tai tiloja ositettaessa perustetut rasiteoikeudet, ku- ten oikeus tiehen, karjanajoon, vesipaikkaan tai veden johtamiseen, sillä tällaiset oikeudet on katsottava välttämättömiksi tilan käytölle eikä niistä aiheudu tilalle suoranaista tuloa. Etuuksien puuttumisen on katsottava alentavan kiinteistön A.NTTI MÄKI60 arvoa ja arvon vähennys on määritettävä laskemalla, kuinka paljon puutteen pois- taminen aiheuttaisi kustannuksia, tai pääomittamalla puutteen aiheuttamat vuo- tuiset kustannukset tai tuoton menetykset. Tuloa tuottavien etuuksien arvo on määritettävä niistä saatavan vuotuisen keskimääräisen puhtaan tuoton perusteella. Arvioitaessa raaka-ainealuetta tai tarveainevarastoa, jonka määrä on rajoitettu, on arvioinnissa otettava huomioon myyntikelpoisen aineksen määrä, yksikköhinta ja todennäköinen myyntiaika. Mil- loin myynnin voidaan edellyttää jatkuvan vähintään 60 vuotta tai sitä pitemmän ajan, voidaan etuuden pääoma-arvo suurta virhettä tekemättä määrittää pääomit- tamalla vuotuinen puhdas tuotto rajattoman ajan kestävänä. Muissa tapauksissa on etuuden pääoma-arvo laskettava rajoitetun ajan kestävän tuoton nykyarvona. Soran ja hiekan myyntialueita arvioitaessa on otettava huomioon vain myynti- kelpoisen tuotteen määrä, jota laskettaessa on pintamaan, kivien yms. osuus vähen- nettävä sekä lisäksi vähennettävä soran tai hiekan luonnollisen kaltevuuden tähden sora- tai hiekkakaivannon seinämille jäävä ainesmäärä. Arvioitaessa teollisuuden käyttämiä raaka-ainealueita on arvo määritettävä alueista todellisuudessa saatujen tai varmuudella saatavien tulojen perusteella. Suuretkaan raaka-ainevarastot, joilla ei ole kysyntää, eivät muodostu etuuksiksi,, joiden arvo olisi erikseen otettava huomioon. Erityisesti on varottava arvioimasta suuria raaka-ainevarastoja niiden kokonaismäärän perusteella ottamatta huomioon varaston myyntiin vaadittavan ajan pituutta ja sen vaikutusta tulevaisuudessa saatavien tulojen nykyarvoon. Tonteiksi sopivia alueita arvioitaessa on otettava lähtökohdaksi vastaavan- laisista alueista maksettavat käyvät hinnat, alueen laajuus ja todennäköinen myynti- aika, jota arvioitaessa on otettava huomioon tonttien kysyntään ja tarjontaan vai- kuttavat tekijät. Tonttialueen arvo voidaan määrittää rajoitetun ajan kestävän tuoton nykyarvona. Tonttialueiden arvo on huomattavasti riippuvainen niiden käyttötarkoituk- sesta ja laajoillakin alueilla voi suurten asutuskeskusten läheisyydessä olla pals- toitusmahdollisuuden aiheuttama spekulointiarvo, joka on korkeampi kuin vas- taavanlaisen alueen arvo keskimäärin tulee olemaan. Toista korvauslakia sovellettaessa jouduttiin arvioimaan tonttialueita sellais- ten asutuskeskusten alueella ja ympäristössä, jotka olivat tuhoutuneet ja päätetty rakentaa uuteen sijoituspaikkaan. Tällöin otettiin huomioon entinen sijoituspaikka sellaisena kuin se olisi ollut ilman tuhoutumista ja uudesta sijoituspaikasta korvat- tiin vain omistajan omaa käyttöä varten hankitut uudet tontit. MAATALOUTEEN LIITTYVIEN ETUUKSIEN ARVIOIMISESTA 61 KIRJALLISUUTTA (1) Aereboe, Friedrich 1919. Die Beurteilung von Landgütern und Grundstücken. Berlin. (2) Kampf, R. 1916. Der Grundstückswert. Handbuch zur Ermittlung des Werts ländlicher und städ- tischer Grundstücke. I—II. Berlin. (3) Kokkonen, P. 1940. Maan »käypä hinta» Nurmijärven kunnassa vuosina 1934—38. Maataloustiet Aikakauskirja, 12, p. 98—141. (4) Kärnä, Mauno 1948. Tonttimaan arvon määräämisestä. Maanviljelysinsinööriyhdistyksen vuosi kirja 1948, p. 93—97. Helsinki. (5) Lisäyksiä asutusasiainosaston julkaisuissa n:o 7 ja 13 annettuihin maanhankintalain toimeenpano ohjeisiin. Maatalousministeriön asutusasiainosaston julk. N:o 18. Helsinki 1947. (6) (Mäki, Antti 1945). Maatalousvahinkojen arvioimisperusteet toista korvauslakia sovellettaessa Valtiovarainministeriön ohjeita arvioimislautakunnille. 111, Helsinki. (7) Talvitie, Y. 1945. Kemiallisen teollisuuden kotimaiset raaka-aineet. Kemian keskusliiton julk. 6, N:o 2, 1945. Helsinki. (8) Teknillinen käsikirja. 11l muutettu ja laajennettu painos. Jyväskylä 1929. SUMMARY. ON THE VALUATION OF BENEFITS CONNECTED WITH AGRICULTURE IN THE APPLICATION OF THE SECOND COMPENSATION ACT. Antti Mäki. Institute of Agricultural Economics, Helsinki University To provide compensation for the economic losses incurred in the 1939—1944 wars, several laws were passed in Finland, including the Compensation Acts of 1940 and 1942, and the so-called Second Compensation Act of 1945. The article deals wdth the valuation of the benefits attached to agricultural real estate, primarily as regards the application of the Second Compensation Act. The benefits include a number of different rights of enjoyment and income-earning rights, and certain parts of property that cannot be included under any other heading in an agricultural estate. The benefits can be divided into two groups according to whether they should be valued separately and the obtained value added to the value of the agricultural estate, or whether the value of the benefits should be considered as included in the value of the agricultural land, in which case their absence must be allowed for as a reduction in the value of the agricultural estate. The first group should include e.g. sources of soil improvements essential to the farm’s own use, and the rights of encumbrance belonging to the farm, i.e. right of way, water rights or driving rights for cattle, as such rights must be considered indispensable to the continued running of the farm. The absence of the benefits reduces the value of the estate, and the reduction in value must be defined by calculating the cost of remedying the deficiency. Income-earning benefits must be valued on the basis of the average annual pure yield obtained. In the valuation of an area containing raw materials, of which the quantity is limited, the quantity of saleable material, unit price and probable time of sale must be considered. Whenever sales can be assu- med to continue for 60 years, the present-day value of the benefit can be obtained, with no serious inaccuracy, by capitalising the annual pure yield in terms of its continuing for an unlimited time. In other cases the present-day value of the benefit must be calculated by allowing for its limited period of duration and by discounting the yield values to be obtained in this period in terms of the present moment. ANTTI MÄKI62 In valuation of the sales of gravel, sand, clay etc. sources, the quantity of saleable material only should be considered, and in the calculations the precentage of covering soil, stones, etc., must be de- ducted. In addition, the natural slope of the gravel must be taken into consideration, for it causes a considerable quantity of material to be left against the walls of a deep gravel or sand pit, material which cannot be included in the saleable material. In valueing areas suitable for housing, business or industrial plots, the real sale and purchase prices of similar areas must be taken as the basis, plus the extent of the area and the probable annual demand for plots. The value of a plot can be defined as the present-day value of a yield continuing for a limited time. If the area is very large its value can be computed by capitalising the average annual pure yield obtained from the sale of plots. The value of plot is greatly dependent on the potential use of the plots, and extensive areas in the neighbourhood of centres of population may have a speculative value higher than the possible esti- mate of the average value of all similar areas. In applying the Second Compensation Act it was also necessary to value plot areas in the neigh- bourhood of and within such centres of population as had been destroyed and which were designed to be re-built in an entirely new location which latter was also ceded as a result of the war. In such a case the old location in its entirety was assumed to be in the state it would have been in 1944 unde- stroyed, and in the new location only such small areas were valued as plot land as had been bought at plot price for the owner’s personal use. As regards the rest of the area, no special value was awar- ded the land as prospective plots.