PELLON ARVOSTA LIPERIN KUNNASSA VUOSINA 1956 -1960 Viljo Ryynänen Helsingin yliopiston maanviljelystalouden laitos Saapunut 13.11. 1961 Liperin kunta sijaitsee Pohjois-Karjalan läänissä 0—45 km Joensuun kaupun- gin rajasta länteen. Pitäjän halki kulkee Joensuu—Pieksämäki rautatie ja Joensuu— Outokumpu—Kuopio maantie sekä Joensuu—Liperi—Savonlinna maantie. Liperin pitäjään kuuluu runsaasti vesistöjä. Sen kokonaispinta-alasta on noin 30 % veden peittämää. Suurimpia järviä ovat Pyhäselkä, Orivesi ja Viinijärvi. Monien järvien ja lampien sekä vaihtelevan maastonsa vuoksi pitäjä on suurelta osalta luonnon- kaunista seutua. Peltoa on noin 16 % koko maa-alasta. Hieta ja hiesusavi ovat yleisimmät peltojen maalajit. Turvemaita on vähän. Mäki (5) on tutkimuksessaan todennut, että Liperin pitäjän pelloista on noin 80 % täysin kivettömiä ja vain 7 % hyvin kivisiä. Peltoalueet ovat lähellä vesistöjä ja verrattain yhtenäisiä. Monet suuret lähellä olevat järvet tekevät ilmaston verraten suotuisaksi kasvinviljelylle. Niinpä esimerkiksi hallojen tuhot ovat olleet lieviä ja pitäjän parhaimmilla viljelyalueilla harvinaisia. Seuraavassa käsitellään kauppahintojen sekä tuotantokustannusten perusteella määritettyä pellon arvoa Liperin kunnassa. Lisäksi verrataan saatuja tuloksia eräisiin muunnetun maatalousmaan kirjanpitoarvoihin. Pellon arvo kauppahintojen perusteella Tutkimusaineisto. Liperin pitäjän Liperin kylän alueelta on koottu vapaa- ehtoisissa kaupoissa maksettuja maatilojen ja rakentamattomien peltoalueiden hin- toja. Sukulaisten keskeisiä kauppoja, pakkomyyntejä tai näihin verrattavia ei sisälly aineistoon. Kaupan kohteista maksettu hinta on saatu kaupanvahvistajan päiväkirjasta. Myös pinta-aloja koskevat tiedot on alustavasti otettu samasta asia- kirjasta, mutta ne on tarkistettu veroluokituskortistosta ja -kartoilta, joista asia- kirjoista on saatu myös maatalousmaan pistearvot ja verohehtaarin määrät. Liperin https://www.c-info.fi/en/info/?token=tqusRbupQ-hvKDVA.apagxFj4OTwSuShN6-7zBw.Tij7_ZA3ncLcfwXeFxfyK6SmJdvTPxrNrbso9Okq4ZMir-IKPeNSQbAxONdKnZcf8hjy-ncuGJcuycQ4kTIvpawKGXwvhHQ7RkD8f9S7eoOKbvEgkC-Lol_ptNrgWpEGTh56XC5kxJMJh_jsZNOsngPqd8Qv9chU78rcL72GdQvL 2 kunnassa on vuonna 1955 otettu käytäntöön uusi veroluokitus, joten sekä pinta- alat että maatalousmaan suhteellinen hyvyys ovat melkoisella luotettavuudella tiedossa. Jokaiseen myytyyn maatilaan tai rakentamattomaan alueeseen on kirjoittaja käynyt henkilökohtaisesti tutustumassa, arvioinut samalla rakennukset ja tark- kaillut metsän puustoa sekä niitä seikkoja, jotka huomattavimmalla tavalla vai- kuttavat objektin arvoon, mutta joita ei ole huomioitu veroluokituksessa. Tutkimusaineistoon kuuluu 18 kauppaa. Pienellä yhtenäisellä maatalous- alueella ja lyhyen ajanjakson aikana tapahtuu niukasti maatilojen ja peltoalueiden kauppoja. Jos ajanjaksoa olisi pidennetty, olisi inflatio vaikuttanut jo merkittä- vällä tavalla tulokseen. Maatilakauppoja on kyllä Liperin kylän alueella mainit- tuna ajanjaksona tehty monta kertaa enemmän kuin tutkimukseen mukaan otetut tapaukset, mutta varsin huomattava osa niistä oli sukulaisten välisiä kauppoja. Useaan vieraiden henkilöiden keskiseen kauppaan sisältyi sellaisia rasitteita (eläke, oikeus pelloista saatuun tuotokseen tai oikeus viljellä osaa pelloista myyjän kuole- maan saakka ym.), joiden arviointi yksityistapauksissa on vaikeaa. Eräissä kau- poissa oli taas metsää niin paljon, että varsinaisen maatalouden osuus kauppahin- nasta olisi ollut hyvin vaikea erottaa. Kaupan kohteena olleista maatiloista ja rakentamattomista peltoalueista kuu- lui 13 kirkonkylän viljelyalueeseen, joka ulottuu 3—5 km säteellä kirkonkylän keskustasta. Kirkonkylä ympäristöineen on sekä ilmastonsa että maalajiensa puo- lesta pitäjän suotuisinta maatalousaluetta. Loput viisi kaupan kohdetta sijaitsivat 6—12 km kirkonkylästä olevalla viljelyalueella, jolle on tyypillistä edellisestä sel- västi karumpi maaperä, hieman hajanaisempi asutus ja pienempi viljelmäkoko. Vallitsevana maalajina tällä alueella on karkea hieta, kun taas kirkonkylä ympäris- töineen on suurelta osalta hiesusavea. Viljelykunto myydyillä maatiloilla oli heikko. Tähän lienee vaikuttanut entis- ten omistajien vähäiset mahdollisuudet harjoittaa maanviljelyä. Kolme entisistä omistajista ilmoitti, etteivät he vanhuuden vuoksi enää jaksaneet hoitaa maati- laansa, kaksi oli sairauden, yksi alaikäisyyden vuoksi holhouksen alla. Yhden myy- dyistä maatiloista omisti perikunta, jonka osakkaista kukaan ei ollut halukas sitä viljelemään. Myydyt lisäalueet olivat tilussuhteiltaan hyviä. Yhdeksästä lisäalueesta viisi sijaitsi lähempänä kuin 0.5 km talouskeskuksesta, johon ne liitettiin, kolmen etäi- syys oli00.1.05—1.0 km ja yhden noin 7 km. Lisäalueet sijaitsivat kolmea lukuunotta- matta hyvän maantien varrella. Peltokuviot olivat säännöllisiä suorakaiteen muo- toisia eikä niillä esiintynyt mainittavasti kiviä. Lisäalueiden viljelykunto oli keskin- kertainen tai sitä parempi. Lisäalueista 5 oli samasta maatilasta, jonka omistaja ei ollut halukas jatkamaan maanviljelyä, kolme oli myyty siksi, että ne sijaitsivat liian kaukana talouskeskuksesta ja kolme sen vuoksi, että omistaja oli saanut ne perintönä, mutta ei katsonut asialliseksi ryhtyä rakentamatonta aluetta vilje- lemään. Tilussuhteet on arvioitu asteikon I—31 —3 mukaan, jossa lon heikko, 2 tyydyttävä ja 3 hyvä. Ympäristö on arvioitu niinikään asteikolla I—3, jossa 1 on heikoin. Ympäristötekijään on luettu luonnonkauneus sekä pihan piirissä koristepuiden, 3 Taulukko 1. Kaupan kohteena olleiden maatilojen ja rakentamattomien peltoalueiden eräitä omi- naisuuksia. Table 1. Certain properties of thefarms and unbuilt field areas involved in the transaction. Maankäyttölajit Etäisyys km Land utilization types Distance (km) from w Tilan Maatalous- |P R J, IJ, No maata 3 « |-2 C | 2 & S H o svero-ha - . .3 § . S 5 « s-g ■§ ■Sj' Tj I farm land, tax-ha «Js >S rt| 3(§ 3io .§ .8 S g '§<.§13 h s« a II g -a * £ ä| 2 I s I«I §1 5 ££ Sg a* p£ *«S gh< < 1 6.60 - - 18 0.2 4.0 4 0.3 2 1 2 7.64 24.81 0,38 7 0.4 0.4 2.5 8 5 1.5 1 3 17.76 31.78 0.50 24 2.0 0.6 2.5 8 3 2 1 4 2.40 - 19 0.4 1.0 4 1 2 1 5 3.60 - 19 0.3 1.0 4 0.4 3 2 6 6.96 - - 18 0.2 - 2.0 3.5 0.3 3 3 7 12.00 - 17 0.2 2.5 3 0.2 3 3 8 11.24 - - 17 0.2 2.0 2.5 0.4 3 3 9 12.32 58.17 0.33 5 0.1 0.1 1.0 9 5 1.5 1 10 7.08 - 0.05 10 0.6 2.0 4 0.3 1.5 2 11 3.83 3.50 11 0.3 3.0 3 0.7 2 1 12 3.30 - - 4 0.5 2.0 10 4 2 1 13 9.90 22.44 0.71 4 0.7 0.7 1.5 10 2.5 1.5 1 14 5.81 9.79 0.30 11 0.2 0.1 3.5 3 0.2 2 3 15 42.87 - 1.00 12 0.1 0.1 3.0 3 0.3 3 3 16 10.20 12.43 0.20 16 1.0 1.0 1.3 5 4 1.5 1 17 7.43 3.92 18 0.3 1.0 1 0.6 2 2 18 0.48 4 1.0 - 2.0 10 4 2 2 Keskim. Average 8.53 9.25 0.19 pensaiden, kukkien, nurmikoiden ja rakennusten keskinäisen sijoittelun avulla saatu viihtyisyys. Tarkemmat tiedot tilussuhteista ja eräistä muista seikoista on esitetty taulukossa 1. Niittyjä ja laitumia kuului kaupan kohteena olleisiin maa- tiloihin 7.9 % verohehtaareitten kokonaismäärästä. Suhteellisesti eniten näitä oli tiloilla 9, 11, 15, 17 ja 18. Niityt ja laitumet olivat hyvätuottoisia ja niitä käytettiin nautakarjan ja hevosten laitumina. Maatalousmaan muuntaminen ver»hehtaareiksi Peltomaa on ilmoitettu verohehtaareina, joiden määrä on laskettu kuten maatalouskiinteistöjen verojjyvityksestä ja luokituksesta annetuissa ohjeissa (10) esitetään. Näiden mukaan muuntaminen tapahtuu siten, että tiluskuvion hehtaa- reina laskettu pinta-ala kerrotaan veroj jyvityksessä sille annetun pistearvon sadas- osalla. Siis yksi hehtaari 100pisteen arvoista peltoa on yksi verohehtaari. Luonnon- 4 niitylle annettua pistearvoa on ensin alennettava 50 %:lla ja luonnonlaitumelle annettua pistearvoa 70 %:lla, minkä jälkeen niiden pinta-alat muunnetaan veroheh- taareiksi. Ilmoittamalla peltoala verohehtaareina saadaan yhtenäinen perusta eri maa- tilojen ja rakentamattomien alueiden hinnan vertaamiseksi keskenään. Esim. maatila A:n kaupassa myydään 10.00 ha 1 luokan (esim. 130 pisteen) peltoa, joka maksaa 120 000 mk/ha, ja maatila B:n kaupassa 10.00 ha 111 luokan (esim. 70 pisteen) peltoa joka maksaa 85 000 mk/ha. Laskemalla pelto verohehtaareiksi saa- daan Adle 13.00 ja Bdle 7.00 verohehtaaria. Verohehtaarin hinta tapauksessa A olisi 92 300 mk ja tapauksessa B 114 300 mk. Ellei muuntamista verohehtaareiksi suoritettaisi, olisi vertailu vaikeaa. Kun uudessa veroluokituksessa on pyritty pel- lon (tai luonnonniityn ja laitumen) pistearvojen perusteella ilmaisemaan kunkin peltokuvion tuottokyky, voidaan pistearvoja ajatella käytettäväksi myös verrat- taessa eri peltokuvioitten tai lähellä olevien eri maatilojen peltojen arvoja toisiinsa. Käytettäessä paikkakunnan keskimääräistä pellon hintaa esim. pakkolunastus- tapauksissa korvauksia maksettaessa on sangen kohtuullista, että pellon hyvyys otetaan huomioon. Tällöin rakentamattomasta pellosta maksettavaa korvausta voitaisiin ajatella muutettavaksi samassa suhteessa kuin pellon pistearvo muuttuu. Myyty, rakentamaton peltoalue on saattanut sijaita entiseen talouskeskukseen nähden hyvin epäedullisesti ja saada tästä johtuen veroluokituksessa runsaasti miinuspisteitä. Jos myytävä pelto kuitenkin sijaitsee ympäristöönsä nähden niin, että se voidaan muihin maatiloihin liittää lisämaaksi ilman maninittua etäisyys- haittaa, on etäisyydestä annetut miinuspisteet jätetty huomioon ottamatta. Kauppahinnan jakaminen eri omaisuusryhmien kesken Seitsemään tutkittuun kauppaan kuului pelkkää peltoa ja yhteen sekä peltoa että luonnonniittyä. Kun luonnonniitty tässä yhteydessä on ilmoitettu verohehtaa- reina, saadaan yllä esitetyissä tapauksissa verohehtaarin hinta suoraan jakamalla kauppahinta verohehtaareitten luvulla. Kymmeneen kauppaan kuului pellon, luonnoniityn ja laitumen lisäksi metsää ja rakennuksia. Kun näissäkin tapauksissa oli pyrkimyksenä saada selville, mitä pellosta maksettiin, oli kauppahinta jaettava eri omaisuusryhmien kesken. Jako on suoritettu siten, että kukin omaisuusryhmä on arvioitu erikseen myöhemmin esitettävällä tavalla. Arviot on laskettu yhteen ja kauppahinta jaettu omaisuusryh- mien arvojen summalla. Näin saadulla osamäärällä on sitten kerrottu pellon, raken- nusten ja metsän arvioitu arvo. Tulo osoittaa, mikä osa kauppahinnasta kuuluu kullekin omaisuusryhmälle. Maatalousmaa on arvioitu ottamalla II luokan pellon arvoksi 100 000 mk. Tämä on valittu paikkakunnalla vallitsevan käsityksen perusteella, jonka mukaan keskinkertaisen paljaan pellon arvo olisi noin 100 000 mk/ha. Ensimmäisen luokan pellon arvoa on korotettu 30 %:11a ja kolmannen luokan pellon arvoa vastaavasti alennettu 30 %;lla. Niityn arvoksi on otettu keskimäärin 50 % pellon arvosta ja laitumen arvoksi 30 % pellon arvosta. 5 Rakennuksille on arvioitu niiden nykyarvo laskemalla rakennusten kuutio- tilavuus ja kertomalla saatu kuutiomäärä ohjehinnoilla ottaen samalla huomioon rakennusten poikkeavuus AROLAn (2) esittämästä »normaalirakennuksesta» sekä kulumisesta aiheutunut arvon aleneminen. Kuutiohintana on käytetty AROLAn e.m. kirjoituksessa antamia ohjehintoja, joihin on tehty rakennuskustannusindek- sin mukainen korjaus (10 %). Rakennukset olivat yhtä asuinrakennusta lukuunotta- matta 30—100 vuotta vanhoja. Metsät tutkituilla maatiloilla kuuluivat pääasiassa toiseen luokkaan. Puusto oli vähäinen. Puuston muodosti heikkolaatuinen koivu ja leppä. Kuusta ja mäntyä oli hyvin niukasti. Kun myytyjen tilojen metsät kuuluvat suurelta osalta vanhaan kaskialueeseen, jota myöhemmin on laidunnettu, on niille kehittynyt varsin yhte- näinen lehtipuuvaltainen puusto. Metsän arvoksi on otettu kunkin maatilan metsän verotusarvo. Vain maatilan n:o 14 metsän arvoa on korotettu verotusarvon ylä- puolelle sen kohtalaisen runsaan puuston ansiosta. Kunkin maatilan maatalous- maan rakennusten ja metsän arvioitu arvo, kauppahinta ja kauppahinnan ja ar- vioidun arvon suhde esitetään taulukossa 2. Taulukko 2. Kaupan kohteena olleiden maatilojen ja rakentamattomien peltoalueiden arvioitu arvo, kauppahinta ja verohehtaarin hinta. Table 2. The appraised value offarms and unbuilt field areas involved in the transaction, sale price and price per tax-hectare. Arvioitu arvo 1000 mk Kauppa- Kauppakin- Veroha:n Veroha:n Appraised value, 1000 marks hinta nan suhde hinta hintaTikn 1000 mk arvioituun 1000 mk raken- v w 2 "3 Sa/e price arvoon Price of tax- nuksineen No. of s’ :ca -g J £ ’S 1000 marks Ratio sale hectare, 1000 mk farm B■§ | S -SSHs Si's price to 1000 marks Price of tax- SH s £ s» g ~ £ K appraised hectare "rt *5 S >c value with buildings « x 1000 marks 1 - - - - 1100 - 162 - 2 1250 507 777 2534 2400 0.947 96 252 3 2700 720 1706 5126 3700 0.722 69 182 4 - - - 360 150 5 600 166 6 - 1000 144 7 - - - - 1700 - 142 - 8 1800 160 9 1190 1333 1230 3753 4000 1.066 128 209 10 50 - 665 715 817 * 1.143 108 - 11 ~ 90 383 473 390 0.825 82 - 12 - - - - 300 - 91 - 13 1310 435 990 2735 2500 0.914 92 213 14 260 650 589 1499 1800 1.201 122 177 15 4715 4276 8991 6600 0.734 73 154 16 005 235 1023 1863 1500 0.805 81 129 1 7 90 752 842 1700 2.019 207 18 65 135 6 Pellon hinta rakennuksineen Pellon hinta rakennuksineen on laskettu verohehtaaria kohden. Tulokset on esitetty erikseen asuin- ja talousrakennuksin varustettua ja vain talousrakennuksin varustettua verohehtaaria kohden. Tulokset käyvät ilmi taulukosta 3. Vertailun vuoksi on taulukkoon otettu a.o. maatilojen verotusarvot vuoden 1960 verotuksen mukaan sekä Sisä-Suomen kirjanpitotilojen 1 ja II tilasuuruusluokan vastaavat arvot muunnettua peltohehtaaria kohden kirjanpitovuonna 1958/59 (9). Taulukko 3. Verohehtaarin arvo tutkimuksen ja verotuksen mukaan Liperin pitäjässä sekä muun- netun peltoha:n arvo kirjanpitoarvion mukaan Sisä-Suomessa. Table 3. The value of the tax-hectare in the commune of Liperi according to the investigation and to taxation assessment, and the value of the converted field hectare according to book-keeping estimates in Central Finland. Verohehtaarin arvo 1000 mk Value of tax-hectare, 1000 marks Koko maatilat The farm as a whole Rakenta- Keskimää- Arvioimismenetelmä mattomat räinen vero- Method of valuation Rakennettu Vero- Vero- peltoalueet hehtaarin verohehtaari hehtaari hehtaari Unbuilt arvo ilman Built-up talousraken- ilman raken- field areas rakennuksia field hectare nuksineen nuksia Average value Field hectare Field hectare offield hectare with farm excluding excluding buildings buildings buildings Kauppa-arvo 173 134 83 147 119 Sale price Verotusarvo 66 23 Taxable value Kirjanpitoarvo 1 llk Class I 300 198 58 Book-keeping value II Ik Class II 220 155 57 1 Muunnettu peltohehtaari Converted field hectare Kauppa-arvion mukaan rakennetun peltohehtaarin arvo oli 162 % korkeampi kuin verotusarvion mukaan. LARSSONin (4) suorittama tutkimus osoittaa, että Kalmarin ja Östergotlandin lääneissä Ruotsissa vuosina 1947—1949 rakennetun peltohehtaarin kauppa-arvo oli 79 % korkeampi kuin verotusarvo. Meillä vastaavia tutkimuksia ei liene suoritettu. Kun tämän tutkimuksen aineisto on pieni, ei sen perusteella saatua tulosta voida yleistää. Sitä paitsi tutkituilla maatiloilla rakennuk- set olivat niin vanhoja, ettei niiden osoittama rakennusten arvo peltohehtaaria kohden vastaa rakennusten keskiarvoa kaikilla maatiloilla.Kaupan kohteena olleilla maatiloilla oli peltoa, niittyä ja laidunta keskimäärin 15.21 verohehtaaria eli suun- nilleen sama määrä kuin II tilasuuruusluokassa oli Sisä-Suomen kirjanpitotiloilla muunnettua maatalousmaata, jota oli 15.91 ha (9). Näiden kirjanpitotilojen raken- netun peltohehtaarin kirjanpitoarvo oli 1.27 kertaa niin korkea kuin pellon ja raken- 7 nusten hinta verohehtaaria kohden tutkituissa kaupoissa. Kauppa-arvion ja kir- janpitoarvon välinen ero saattaisi johtua yksinomaan siitä, että arvioitavat objektit sijaitsevat eri paikkakunnilla, mutta eroon vaikuttanee myös rakennusomaisuuden alhainen arvo myydyillä maatiloilla. Kun rakennusomaisuuden kirjanpitoarvo oli ILssa tilasuuruusluokassa 1958/59 163 000 mk muunnettua hehtaaria kohden, oli tutkittujen maatilojen rakennusten arvioitu arvo vain 113 000 mk/verohehtaari. Kaupoissa maksetuista maatilojen hinnoista tuli rakennusten osalle keskimäärin 90 000 mk/verohehtaari. Ensimmäisen luokan peltomaa on verotusta varten annettujen ohjeiden mu- kaan laskettava 1.30 verohehtaariksi. Kertomalla maatilan kauppojen perusteella saatu rakennetun verohehtaarin arvo 173 000 mk luvulla 1.30 saadaan rakenne- tun I luokan peltohehtaarin arvoksi 225 000 mk. Aalto (1) mainitsee voimajohtoalueiksi lunastetusta I luokan pellosta maksetun Keski-Pohjanmaan karuimmissa pienviljelysvaltaisissa kunnissa 180 000 mk/ha, Etelä-Pohjanmaan itäisissä kunnissa 200 000 mk/ha ja eräissä Etelä-Pohjanmaan kunnissa, jotka kuuluvat maakunnan hyviin viljelysseutuihin, 300.000 mk/ha. Aalto ei mainitse esittävätkö hänen mainitsemansa luvut rakennettua vai rakenta- matonta peltohehtaaria. Kun korvauksia maksettaessa on ollut tapana, ettei kor- vata erikseen tyhjäksi jääviä rakennuksia, lienee myös Aallon mainitsemissa ta- pauksissa kysymyksessä rakennetusta peltohehtaarista maksettu hinta. Tämän tutkimuksen mukaan rakennetusta I luokan peltohehtaarista on mak- settu lähes sama hinta kuin Aallon mainitsemissa tapauksissa. Jos rakennukset olisivat olleet keskinkertaiset, olisi rakennetun pellon hinta ilmeisesti noussut vielä korkeammaksi. Vertailua Aallon mainitsemien maanhintojen kanssa suoritettaessa on otettava huomioon, että ne edustavat »kalleinta käypää hintaa». Laissa kiinteän omaisuuden pakkolunastuksesta 8 §:ssä säädetään, että omistajalle suoritettava korvaus kiinteästä omaisuudesta on määrättävä kiinteistön kalleimman käyvän hinnan mukaan (8). Sen vuoksi vapaaehtoisissa kaupoissa maksettu keskimääräinen maan hinta, kun otetaan lisäksi huomioon, että kaupan kohteet olivat kirjoittajan mukaan paikkakunnan keskitason alapuolella, on alhaisempi kuin pakkolunastus- tapauksissa maksettava hinta. Maan hinta eri paikkakunnilla vaihtelee. Virolainen (6, p. 143—144) on tutkimuksessaan merkinnyt maan arvoa 100:11 a sen maanviljelysseuran alueella, jolla maan arvo oli korkein. Kahden maanviljelysseuran alueella hän sai maan ar- voksi alle 50 % tästä, kuuden maanviljelysseuran alueella 50—70 %, seitsemän maanviljelysseuran alueella 70—90 % ja neljän alueella 90—100 %. Yhden paikka- kunnan hintatilaston perusteella ei voitane päätellä, mikä on maan arvo jollakin toisella, tutkitusta alueesta kaukana olevalla paikkakunnalla. Maan arvoon vaikut- tavat niin monet seikat, että kunkin paikkakunnan taso täytynee määritellä erik- seen. Pienillä maatiloilla rakennusten arvo peltohehtaaria kohden on suurempi kuin suurilla. Sisä-Suomen alueen kirjanpitotilojen I suuruusluokassa oli rakennusten arvo vuonna 1958/59 243 000 mk/ha. Jos tämä lisätään tutkimuksessa saatuun I luokan pellon arvoon, tulee ensimmäisen luokan rakennetun pellon arvoksi 7—B peltohehtaarin tiloilla 351 000 mk. Kun suoritetaan rakennetun peltohehtaarin 8 vertailuja, olisi välttämätöntä tietää, kuinka suurista maatiloista on kysymys. Rakennetun peltohehtaarin arvo muuttuu oleellisesti tilan koon muuttuessa kuten mm. Kokkonen (3) ja Larsson (4) ovat osoittaneet. Vähentämällä asuinrakennuksen osuus rakennetun peltohehtaarin arvosta saadaan talousrakennuksin varustetun peltohehtaarin arvo. Asuinrakennusten osuus kaikkien rakennusten arvosta oli tutkituilla tiloilla 42 %. Kirjanpitotiloilla se on viime vuosina ollut 38—45 %. Vaihtelu eri tilasuuruusluokkien kesken on ollut vähäinen (9). Talousrakennuksin varustetun verohehtaarin arvoksi tuli tutki- muksen mukaan 134 000 mk ja I luokan pellon arvoksi talousrakennuksineen 174 000 mk/ha. Pellon hinta Pellon hinta kokonaisten maatilojen kaupoissa oli keskimäärin 83 000 mk/vero- hehtaari (taulukko 3), joka on 3.61 kertaa niin korkea kuin verotusarvo ja 1.45 kertaa niin korkea kuin muunnetun peltohehtaarin kirjanpitoarvo Sisä-Suomessa kirjanpit©vuosina 1958/59. Verohehtaari ja muunnettu peltohehtaari eivät ole kui- tenkaan täysin rinnastettavissa, joskaan ero suurehkoa aineistoa tarkasteltaessa ei muodostune suureksi. Rakentamattomien peltoalueiden kaupoissa on pellosta maksettu 147 000 mk verohehtaaria kohden. Pellon hinta näissä kaupoissa on ollut 78 % korkeampi kuin pellon hinta kokonaisten maatilojen kaupoissa. Osan tästä suuresta erosta selittä- nee se, että lisämaan tarve paikkakunnalla on suuri. Yli 2.00 ha viljelmien keskikoko vuoden 1959 maatalouslaskennan mukaan oli Liperin pitäjässä 8.42 ha peltoa. Kun metsää ja sivuansiotöitä on pitäjässä vähän, on pyrkimys laajentaa peltoalaa voimakas. Pienillä viljelmillä rakennuksia, kalustoa ja työvoimaa ei sanottavasti tarvitse lisätä vaikka peltoa lisätäänkin. Siksi pienen viljelmän omistaja katsoo kannattavaksi toimenpiteeksi ostaa maata lähes rakennetun peltohehtaarin hin- nalla. Itseasiassa kysymyksessä onkin rakennetun ja kalustetun pellon osto. Ra- kennukset ja kalusto on jo aiemmin hankittu viljelmälle ja maan osto suoritetaan jälkikäteen. Larsson (4) sanoo: »Jos rakennettu maa maksaa 2 500 kr/ha ei pidetä kohtuuttomana maksaa 2 000 kr/ha rakentamattomasta lisämaasta». Suoritettu tutkimus osoitti, että lisämaasta oli maksettu 85 % paikkakunnan rakennetun pellon hinnasta. Viljelmäkoon vaikutus yksikköhintaan Alla olevassa asetelmassa esitetään pellosta maksettu hinta kokonaisten maa- tilojen kaupoissa suhdelukuina. Alle 10.00 verohehtaarin maatiloilla verohehtaa- rista maksettu keskimääräistä hintaa on merkitty 100:11a. Vertailun vuoksi on vie- reiseen sarakkeeseen otettu pellon suhteellinen arvo Kokkosen (3) tutkimuksen mukaan. Maan suhteellinen hinta Tämän tutkimuksen mukaan Kokkosen mukaan Peltoa vero-hehtaaria Suhdeluku Peltoa ha Suhdeluku 7.78 100 8.00 100 13.42 90 15.00 88 42.87 71 40.00 76 9 Havaintojen luku tässä tutkimuksessa on vähäinen. Sekä käsilläoleva että Kokkosen tutkimus osoittavat kuitenkin sangen suurta yhdenmukaisuutta. Rakentamattomien peltoalueiden kaupoissa maksettu hinta verohehtaaria kohden jakaantui seuraavasti: Peltoa vero-hehtaaria Hinta mk Suhdeluku alle 5.00 125 000 100 5.00—10.00 155 000 124 vli 10.00 151 000 121 Tulos on edelliseen verrattuna päinvastainen. Tähän lienee osittain vaikuttanut se, että alle 5.00 hehtaarin alueista, joita oli neljä, kolmelle tieyhteys oli huomatta- vasti heikompi kuin muille peltoalueille. Pellon arvo tuotantokustannusten perusteella Viljelykelpoisen maan arvo on yleensä alhaisempi kuin pellon arvo. Viro- lainen (6) on esittänyt, että viljelykelpoisen maan arvo oli siirtoväen pika-asutus- lain toimeenpanon yhteydessä muodostetuilla tiloilla 17 % pellon arvosta. Lisä- arvo, jonka viljelykelpoinen alue saa peltona, johtuu suurelta osalta raivauskustan- nuksista, mutta myös perusviemäri- ja tieverkoston rakentaminen sekä peruslan- noitus- ja kalkitus kohottavat sen arvoa. Pohjois-Karjalan maanviljelysseuran antamien tietojen mukaan pellon rai- vauskustannukset Liperin pitäjän alueella vuonna 1960 oli arvioitu peltohehtaaria kohden 93 000 markaksi. Arvio käsitti 105 ha raivattavaa maata. Jos oletetaan, että peruslannoitukseen on käytetty 4 000 kg kalkkia, 800 kg hienofosfaattia ja 400 kg kalisuolaa ja osuus perusviemäri- ja tieverkostosta jätetään kokonaan pois, saadaan peltohehtaarin arvoksi alla olevan laskelman mukaan 137 000 mk. Pellon raivauskustannukset 93 000 mk Peruslannoitus ja kalkitus (pyöristetty) 27 000 » Kalkki 4000 X 2:50 mk 10 000 mk Hienofosf. 800 x 12:00 mk 9 600 » Kalisuola 400 x 18:00 mk 7 200 » Viljelyskelpoisen maan arvo 17 % pellosta 1 17 000 » 137 000 mk Viljelykelpoisen maan arvo tulee näin laskien kirjoittajan käsityksen mukaan liian alhaiseksi. Toimiessaan kuuden vuoden aikana Liperin pitäjässä maatalous- neuvojana kirjoittaja joutui tekemään noin tuhat pellonraivaussuunnitelmaa. Useissa tapauksissa viljelykelpoinen maa oli ostettu ja sen arvo vaihteli 30 000— 50 000 mk/ha välillä. Myös raivauskustannukset ha kohden saattavat olla esitettyä suuremmat. Kun raivauspalkkio ei kohoa, laskettiinpa raivauskustannukset kuinka 1 Keskiluokan pellon arvoksi otettu 100 000 mk/ha. 10 paljon tahansa yli 70 000 mk/ha, esiintyy ilmeisesti tietoista pyrkimystä tehdä vai- keasti raivattavien alueiden kustannusarvio alle todellisten raivauskustannusten. Peltoteistä ja perusviemäreistä johtuvat kustannukset eivät sisälly pellon raivauskustannuksiin. Kuitenkin nämä aiheuttavat huomattavia kustannuksia ennenkuin peltoa voidaan järkiperäisesti hoitaa. Jos edellä olevaan laskelmaan lisä- tään noin 20 000 mk/ha tie- ja perusviemärikustannuksiin, päädytään 157 000 mk hehtaarihintaan. Tämä on suunnilleen sama kuin edellä esitetty rakentamattomien peltoalueiden kauppojen perusteella laskettu verohehtaarin arvo. Tämä esimerkki osoittaa vain hyvin karkeasti millaiseksi pellon arvo voisi muodostua, jos perustana käytettäisiin tuotantokustannuksia. Pellon arvo tuotanto- kustannusten mukaan arvioituna saattaa nousta korkeammaksi kuin rakentamatto- man pellon hinta paikkakunnalla. Siitä huolimatta pellon raivaus voi olla yksityis- taloudellisesti edullista. Peltoa raivattaessa voidaan näet käyttää viljelmällä olevaa työvoimaa hyväksi juuri silloin, kun viljelmällä ei ole muuta työtä ja tyytyä tällöin raivauskustannuslaskelmissa käytettyä työtunnin hintaa alempaan korvaukseen. Yksityistaloudessa on lisäksi otettava kustannuksia vähentävänä tekijänä huomioon valtion maksama uudisraivauspalkkio. Se on ollut viime vuosina 5.01—10.00 pelto- hehtaarin viljelmillä ja raivauskustannusten ollessa edellä mainitun suuruiset 28 000 mk/ha ja110.015.00 peltohehtaarin viljelmillä 21 000 mk/ha. Palkkiota ovat saaneet vain ne, joiden verotettavat tulot ovat olleet alle säädetyn enimmäis- rajan ja peltoala raivauksen kanssa alle 15.00 ha (7). Loppupäätelmät Kaupan kohteena olleisiin maatiloihin kuului peltoa ja niittyä 15.21 veroheh- taaria. Pellon arvoksi asuin- ja talousrakennuksineen tuli kauppahintojen mukaan 173 000 mk verohehtaaria kohden. Pellon arvoksi talousrakennuksineen (ilman asuinrakennusta) tuli 134 000 mk/verohehtaari ja paljaan pellon arvoksi 83 000 mk/verohehtaari. Vastaavat arvot laskettuna I luokan peltoa kohden olisivat: 225 000 mk/ha, 174 000 mk/ha ja 108 000 mk/ha. Rakentamattomien alueiden kauppahintojen perusteella laskettu pellon arvo oli 147 000 mk/verohehtaari ja I luokan peltoa kohden laskettuna se olisi 191 000 mk/peltohehtaari. Rakentamattomien alueiden kaupoissa pellosta oli maksettu 85 % rakennetun pellon hinnasta paikkakunnalla. Tuotantokustannusten mukaan pellon arvo oli 157 000 mk peltohehtaaria kohden, mikä on enemmän kuin lisämaasta paikkakunnalla verohehtaaria kohden maksettu hinta. Tuotantokustannuslaskelmassa käytetty viljelykelpoisen maan arvo, tie- ja viemärikustannusten sekä peruskalkitus- ja lannoituskustannusten osuus vaatisi kuitenkin yksityiskohtaisemman selvityksen, ennenkuin tuotanto- kustannuslaskelmien perusteita voitaisiin pitää luotettavina. 11 KIRJALLISUUTTA: (1) Aalto, V. 1960. Maan luovuttamisesta tiealueeksi johtuvien korvausten määrittämisessä huomioon otettavia seikkoja. Maanmittaus 35:6 14. (2) Arola, J. 1957. Rakennusten arvioimisesta. Miten rakennan 1957 : 79 89. (3) Kokkonen, P. 1940. Maan »käypä hinta» Nurmijärven kunnassa vuosina 1934 38. Maatal.tiet. aikak. 12:98-141. (4) Larsson, G. 1952. Undersökning rörande saluvärdets päverkan avolika fastighetsförhällanden. Kungl. landbr.akad. tidskr. 91 : 330 350. (5) Mäki, A. 1950, Viljelysmaiden kivisyydestä Suomessa v. 1950. Maatal.seur.keskusl. karujen mai- den valiok.julk. 1 : 1—l2. (6) Virolainen, J. 1950. Maatalousmaan arvioimisesta ja arvosta Suomessa 1934—1938. Maatal. tiet.aikak. 72 : 1 283. (7) Asetus uudis- ja kivenraivauspalkkioista No 333/1955. (8) Laki kiinteän omaisuuden pakkolunastuksesta yleiseen tarpeeseen. Annettu 14 pv:nä heinä- kuuta 1898. (9) Maataloushallituksen maanviljelystaloudellisen tutkimustoimiston tiedonantomoniste No 68 1959-1961. (10) Ohjeet maatalouskiinteistöjen verojyvitystä ja -luokitusta varten. Valtiovarainministeriön vero asiainosaston julk. 92. SUMMARY: THE VALUE OF FIELD IN THE COMMUNE OF LIPERI IN 1956—1960 Viljo Ryynänen Department of Agricultural Economics, University of Helsinki The commune of Liperi is in East Finland, 0 45 km west of Joensuu. A railway and two heavily- trafficked roads run across the area. About 30 per cent of the total area is water. Field area accounts for 16 per cent of the total area. Many large lakes make the climate of the area, despite its northern location, relatively favourable for plant cultivation. The value of field was determined on the basis of sales and production costs estimates. The bases for the sales estimate are the prices paid in free transaction (not compulsory sale or transactions between relations). The investigation material comprised transactions on 7 farms and 11 unbuilt field areas. Table 1 shows some properties of the farms examined. The arable land and meadow areas are expressed in terms of tax-hectares. The tax-hectare is a unit employed in the tax assessment of agricultural land. It corresponds roughly to one hectare of medium quality field. The price of field in the total price of the farm was established by personal visits to the farms sold, and on the spot appraisal of the arable land, meadow, forest and the buildings. The selling price was divided by the appraised value of the holding, and the appraised value of arable land and meadow was multiplied by the quotient thus obtained. Theresult gave the price paid for arable land and meadow. The results for each item of the transaction are given in Table 2. The value of field including all buildings, farm buildings (excluding residential housing), and without buildings, calculated per tax-hectare, is shown in Table 3. The table also shows the sum paid for field areas without buildings. Calculatedon the basis of production costs, the value of field in the area of Liperi commune was 157 000 marks/hectare. This figure is 10 000 marks/hectare more than the price paid in transactions involving unbuilt areas.