Baltic Journal of Economic Studies 191 Vol. 3, No. 4, 2017 COMPETITIVE FEATURES IN THE MARKET STRUCTURE OF HOUSING PROPERTY WITH REGARD TO REGIONAL DEFINITIONS Kostyantyn PAVLOV1 Lesya Ukrainka Eastern European National University, Ukraine Abstract. The subject of research. Given the steady demand for residential real estate, the low solvency of the population, and unbalanced development of individual segments of the regional housing market, competition issues and the mechanism of its operation, today is very relevant. Real estate is one of the components of the national economy because it carries more than half of total world wealth and its stable functioning is one of the most complex processes of market transformations occurring in the country. Active functioning property markets are a prerequisite for the sustainable development of cities and regions of the country. This development is the basis for the effective management of regional and implemented in the system of national governance and local governance. In modern terms, Ukraine is at the stage of the market system, one of which is real estate market. From the way, the subject of study is a competitive relationship, and especially their formation in the regional real estate market. Methodology. In order to carry out a thorough study, there was elaborated numerous scientific literature authored by leading scientists of Ukraine, Europe, and the former Soviet Union camp to define the concepts of “competition”, “regional market”, “real estate”, “residential property”. According to the research of current problems and competitive features in the structure of the real estate market on the basis of regional specificity, a logical systematization of these concepts is made. Results of the research allowed us to “carry” a clear parallel between the correlation of factors and competitive impact on the regional real estate market of the potential buyers, the developer and manufacturer of products directly to real estate as an object relationship. Practical implications. The article is to study the specific competitive position in the regional real estate market in Ukraine and also features of exposure to it by consumers, builders, and direct the product itself – residential properties. The value/originality. In summary, this study can conclude that the mechanism of functioning of the regional real estate market based on the same economic category, and national real estate market, while, at the same time, characterized by institutional and structural asymmetry incomplete. Determining the hierarchical order of formation of the real estate market relative to their territorial characteristics and volume allows us to clearly understand the scope and specific measures needed to resolve the competitive environment for them. This study allowed defining and describing the signs and positions of the various forms of competitive real estate market participants. Key words: competition, regional market, real estate, residential property, market regulation, competition, developers, developer’s competition, competition between real estate, forming competitive factors. JEL Classification: D40, D41, D43, L40, L41 Corresponding author: 1 Department of Analytical Economics and Nature Use, Lesya Ukrainka Eastern European National University. E-mail: pavlovkostya@gmail.com 1. Вступление Экономика Украины представляет собой синтез различных, но взаимосвязанных между собой рын- ков, которые в совокупности своей формируют сложную рыночную структуру. Уровень становле- ния и особенности функционирования отдельных сегментов данной структуры, в том числе и рынка недвижимости как на государственном, так и на реги- ональном уровнях, выступают важным аспектом раз- вития рыночных отношений. Учитывая постоянно растущий спрос на недвижимость, низкую платеже- способность населения и несбалансированность раз- вития отдельных сегментов региональных рынков жилой недвижимости, вопросы конкуренции и меха- низма ее функционирования, на сегодня являются весьма актуальными. Рынок недвижимости является одной из состав- ляющих государственной экономики, поскольку он несет в себе больше половины всего мирового богат- ства, а его стабильное функционирование считается одним из самых сложных процессов рыночных пре- образований, происходящих в государстве. К тому Baltic Journal of Economic Studies 192 Vol. 3, No. 4, 2017 же, активное функционирование рынков недвижи- мости является одним из условий устойчивого раз- вития городов и регионов. В современных условиях, Украина находится на этапе становления системы рынков, одним из кото- рых является рынок недвижимости. Под данным понятием понимается система отношений между субъектами рынка недвижимости, которая в отли- чие от существующих, построенная с учетом реги- ональных организационно-экономических основ функционирования для обеспечения эффективного обращения объектов жилой недвижимости между собственниками, а именно: ценообразующих; соци- альных; стимулирующих; инвестиционных. Рынки жилой недвижимости в условиях трансфор- мационных процессов в Украине характеризуются институциональной асимметрии и структурной неполнотой, а их кризисное экономическое положе- ние возникшее из-за снижения показателей эффектив- ности экономики, несовершенство финансово-кре- дитной системы, общий спад производства, падение реальных доходов и усиление социальной стратифи- кации населения закономерно замедляет их развитие. Изучая особенности региональных рынков жилой недвижимости, стоит отметить, что механизм их функционирования опирается на те же экономиче- ские категории, что и общегосударственный рынок недвижимого имущества. 2. Формирования и функционирования региональных рынков Региональный рынок жилой недвижимости фор- мируется под влиянием социальных, экономических, природно-климатических, демографических и дру- гих факторов. Рыночная стоимость объектов недви- жимого имущества, в свою очередь, определяется не только существующей конъюнктурой рынка, то есть соотношением спроса и предложения, но и особен- ностями его функционирования, а именно: возмож- ным уровнем доходности, степени риска инвестиро- вания капитала, возможной цене продажи объекта недвижимости на конкретную дату и т.д. (Zolotov & Mochenkov, 2008). В процессе интенсивной либерализации в сфере прав собственности на объекты недвижимости в Украине начали стихийно развиваться институты посредничества, опережая процесс создания соот- ветствующего регуляторной среды. Несмотря на не достаточною отлаженность системы регистрации прав собственности на недвижимое имущество в настоящее время все еще действуют громоздкие и обременительные процедуры технической инвен- таризации недвижимости. Вместе с тем, в сфере строительства до сих пор остается в силе сложная разрешительная система, хотя и она оказалась недей- ственна для предотвращения стихийной застройке. Оценивая механизм функционирования реги- ональных рынков жилой недвижимости, можно выделить ряд проблем, которые до сих пор для него характерны. В первую очередь, это неравномерность развития отдельных их частей и несовершенство нормативно-правовой базы, регулирующей эко- номические отношения, возникающие на рынках недвижимость. В результате кризисных явлений в экономике, что характерно для большинства реги- онов весомым недостатком остается так же низкий уровень платежеспособности населения и инвести- ционного потенциала юридических лиц. Пока не существует профессиональных подходов к управлению из за отсутствия единого терминологи- ческого подхода; отсутствия анализа специфики его экономических законов, определяющих состояние рынка и критериев оценки процессов его развития; неопределенности системы рисков в сфере недвижи- мости (Mann, 2007). К важным недостаткам функционирования реги- ональных рынков жилой недвижимости также сле- дует отнести недостаточную информированность участников рынка, отсутствие единых стандартов на услуги в сфере управления недвижимостью, отсутствие опытных и подготовленных кадров по управлению и работе на рынке недвижимости и т.д. (Pavlov, V.I., Asaul, A.M., Pilipenko, I.I., Pavlita, N.V. & Krivovozyuk, I.V., 2006). Сейчас на рынке жилой недвижимости, как спец- ифическом секторе экономики, имеют место быть следующие закономерности: низкая ликвидность; рост стоимости объектов недвижимости во времени; ограниченное количество покупателей и продавцов; несбалансированность спроса и предложения; сла- бый уровень исследований; циклический характер развития (Krivovozyuk & Smolyarchuk, 2009). 3. Конкуренция на региональных рынках По мнению Асаула А.Н., Манна Р.В., Павлова В.И. и других ученых, конкурентоспособность недвижи- мости – это совокупность характеристик, отличаю- щих их от объектов-аналогов по уровню затрат на его покупку и дальнейшую эксплуатацию, по степени удовлетворения индивидуального потребителя, а также их способность быть выделенными потребите- лем из других групп аналогичных объектов предла- гаемых продавцами, благодаря более высоким потре- бительским свойствам и технико-экономическим параметрам (Mann, 2007). Действительно, конкуренция на региональных рынках жилой недвижимости, с одной стороны, является важнейшим условием их существования и развития. Именно она заставляет участников рынка постоянно внедрять наиболее эффективные спо- собы производства, предлагать новые концепции и ценовые предложения, осуществлять работу в новых Baltic Journal of Economic Studies 193 Vol. 3, No. 4, 2017 сегментах. С другой стороны, формы проявления и содержание конкуренции, прежде всего, обуслов- лены состоянием региональных рынков, их тенден- циями и цивилизованностью (Mann, 2007). Известно, что по своей экономической природе региональный рынок – это совокупность локальных экономических процессов и социальных отношений в сфере оборота административных и территориаль- ных образований с учетом процессов по принятию коммерческих решений. С момента перехода к рыночным экономическим отношениям в Украине имеют место изменения роли, а также значения рынка жилой недвижимости в реги- ональном процессе воспроизведения. Ведь пропор- циональность процесса регионального воспроиз- водства формируется путем воздействия рыночных факторов вроде: налоговой политики, ценообразова- ния, процентной политики банковских учреждений. Региональный рынок жилой недвижимости, как и любой другой, может эффективно функциониро- вать лишь в условиях научно обоснованной системы исследования уровня спроса, закономерностей раз- вития и общих тенденций его функционирования, к которым относятся: - общие требования потребителей к качеству объек- тов жилой недвижимости; - общие объемы спроса, а также масштабы этого спроса на отдельные виды объектов жилой недвижи- мости; - сезонность спроса на отдельные виды жилья; - структура спроса на один тип жилых объектов от различных застройщиков Вообще, изучение спроса на тот или иной тип жилой недвижимости позволяет осуществить анализ и спрогнозировать структуру рынка, его емкость и определить географический аспект дальнейшего его развития. За критериями территориальной организации и сферы обращения в рамках общенационального рынка жилой недвижимости выделяют: межрегио- нальные; региональные; межобластные; областные; междугородные; городские; сельские (Pavlov, 2017). Каждый из вышеуказанных рынков характеризуется соответствующей сложившейся и потенциальной инфраструктурой со специфическими признаками их расположения, функционирования, тенденций разви- тия, емкости и товарного воспроизводства. Жилая недвижимость, как и любой другой тип недвижимого имущества – это особый вид товара, ведь характеризуется своей долговечностью и фунда- ментальностью удовлетворяющий при этом одну из самых сложных потребностей потребителя. А сово- купность потребительских характеристик объекта жилой недвижимости и внешних его параметров определяют его рыночную ценность. По своим конструктивным характеристикам объ- екты жилой недвижимости являются уникальными и неповторимыми. В то же время, достаточно сложный процесс передачи прав на него обусловливает низ- кий уровень ликвидности недвижимости как товара. Поскольку региональный рынок жилой недвижимо- сти представляет собой систему социально-экономи- ческих отношений, между его субъектами, которые своей деятельностью обеспечивают перераспре- деление объектов недвижимости, их товарными особенностями являются: не разрывность и связь с местоположением; высокая стоимость; существен- ная дифференциация потребителей; разнообразие; долгосрочность функционирования; сохранение своих физических качеств в течение всего срока экс- плуатации. Следует также отметить то, что положение на реги- ональных рынках жилой недвижимости зависит от таких факторов, как: государственная политика по приватизации; уровень развития инфраструктуры обеспечивающей существование рынка и его даль- нейшее развитие; государственная и региональная политика по управлению недвижимостью как това- ром; территориально-географическая специфика (традиции, криминогенная положение, климатиче- ские условия, политическая стабильность). Существенное значение для региональных рын- ков жилой недвижимости так же отыгрывает терри- ториальное расположение жилых объектов на них, поскольку потребитель покупает не только сам объ- ект недвижимости, но и инфраструктуру, которая его окружает: - удаленность от магазинов, мест развлечений, места работы и тому подобное; - обеспеченность общими социальными услугами (полиция, служба спасения, садики, школы); - качество природной среды, что его окружает (каче- ство воздуха и воды, удаленность от промышленных зон) - общий вид (технические характеристики зданий и ландшафт и т.д.). Исследуя конкурентные характеристики региональ- ных рынков жилой недвижимости следует обратить внимание и на разграничение первичного и вторич- ного рынков жилой недвижимости, поскольку это их важная структурная особенность. Которая характе- ризуется различным типом конкурентной среды. Как известно, первичный рынок – это рынок нового жилья, которое только введено в эксплуата- цию. Вторичный рынок – это жилье, освобожден- ное по разным причинам (расширение жилой пло- щади, переезд на другое место жительства и т.д.). В сложившихся условиях в Украине и ее регио- нах, а также различным миграционным процессам актуальность вторичного рынка жилья остается на высоком уровне. Предметом предложения на вторичном рынке жилой недвижимости выступают уже существую- щие объекты жилищного фонда, а его объемы могут Baltic Journal of Economic Studies 194 Vol. 3, No. 4, 2017 быть ограниченными только количеством жилых объектов, находящихся в частной собственности. Продавцами же объектов недвижимости на вторич- ном рынке в подавляющем большинстве выступают физические лица, соответственно спрос также фор- мируется населением (Ovsyannikova, 2012). Если же рассматривать рыночную структуру вто- ричного рынка жилой недвижимости, то можно сделать вывод, что данный рынок в большинстве своём характеризуется совершенной конкуренцией, поскольку на нем действует большое количество покупателей и продавцов, а процесс ценообразова- ния осуществляется на рыночной основе. В свою очередь, первичный рынок, формируясь в сфере жилищного строительства, остается частью рынка строительства. В связи с этим, строительные субъекты становятся экономическим субъектами, а их взаимоотношения не совсем «вписываются» в классическую форму взаимоотношений между участниками рынка по модели «покупатель-про- давец». В таких условиях продавцом на первичном рынке жилой недвижимости выступают: заказчик, подрядчик, инвестор, которые, как показывает прак- тика, часто представлены в едином юридическом лице – девелопере, который в то же время осущест- вляет функции риелтора, и инвестора. Можем сделать вывод, что первичный рынок жилой недвижимости характеризуется олигополистической формой. Ведь количество продавцов на рынке огра- ничено, к тому же, как правило, на региональном рынке работает несколько крупных застройщиков, занимают доминирующие позиции – они и опреде- ляют структуру и динамику предложения, а также техническую и ценовую политику (Ovsyannikova, 2012). На региональных рынках жилой недвижимости Украины олигополистическая форма конкуренции является довольно распространенной и имеет такие признаки: неценовая форма конкуренции; ограничен- ное количество застройщиков-конкурентов на рынке; господство на рынке девелоперских компаний. При таких условиях, в интересах лидирующих на рынке строительных предприятий как можно быстрее пойти по пути картельного сговора по вопросам формирования цены на продукцию, а также использования общих каналов для реализации своей продукции. Как следствие предприятия-олигополи- сты фактически действуют как монопольный игрок на рынке, но при этом на них не распространяются государственные санкции антимонопольного содер- жания. На сегодня данная модель конкуренции явля- ется наименее исследованной, особенно когда речь идет о региональных рынках жилой недвижимости. Региональный рынок жилой недвижимости и любого другого товара имеет определенные особен- ности, а на процесс ценообразования, его структуру и формирование баланса спроса и предложения влияет множество факторов. В некоторых аспектах они под- держивают общие тенденции, присущие определен- ному региону, а в некоторых характеризуются более глобальным содержанием, отражающим общие про- цессы, которые имеют место в экономическом поло- жении в масштабах страны в целом. На пример, харак- терные особенности, Центрального региона могут не соответствовать тем процессам, происходящим с положением рынка жилой недвижимости в Западном, то Южном регионах. В этом и заключается отличие между региональными рынками жилой недвижимости. В целом, нет ничего удивительного в том, что уровень развития рынка жилой недвижимости в городе Киев по отдельным параметрам опережает показатели не только других областных центров, городов-миллионников, но и отдельно взятых реги- ональных рынков нашего государства. Вместе с тем, стоимость элитного жилья в областных центрах Украины может быть сопоставима со стоимостью нового жилья низшего класса в новостройках сто- лицы, поскольку потребитель сегодня все больше внимания уделяет качеству зданий, их комфорту и энергоэффективности. При выборе объекта жилой недвижимости покупателя уже не удовлетворяет избыток жилой площади. Есть спрос на новые, а часто и индивидуальные планировки, а также высо- кокачественные отделочные материалы импортного происхождения. Вместе с тем, имеют место и значительные раз- личия в самой инфраструктуре предлагаемых жилых объектов на региональных рынках. На сегодня сложилось такое положение на первичном рынке жилой недвижимости в регионах, что осо- бенным спросом пользуется жилье эконом-класса, ведь объемы потенциального потребительского спроса остаются на достаточно высоком уровне. Недвижимость премиум-класса там возводится в очень ограниченных объемах и как правило в виде индивидуальных коттеджей по индивидуальным проектам. Следует также обратить внимание на то, что за последнее десятилетие активно начали возводить объекты жилой недвижимости в населенных пун- ктах, территориально расположены в пригороде сто- лицы – в основном это объекты бюджетного класса из монолитных бетонных конструкций. Анализируя мировые тенденции развития жилищ- ного строительства можем сделать вывод, что со временем качество жилых объектов, строящихся в разных регионах государства постепенно будут почти сопоставимы с столичным уровнем. Конечно, уровень жизни и благосостояния населения в разных частях государства по сравнению с Киевом и между собой существенно отличается, а влияет на это как общее экономическое положение определенного региона или их группы, так и тенденции, сложивши- еся в определенной области или городе. Baltic Journal of Economic Studies 195 Vol. 3, No. 4, 2017 Влияние на интенсивность, повышении уровня качества, а также объемов жилищного строитель- ства важную роль сыграло то, что на региональные рынки жилой недвижимости "пришли" девелоперы из Киева и других крупных «городов-миллионни- ков». Ведь благодаря своему мощному финансовому положению они приводят в регионы инвестиции, инновационные строительные технологии и новые, значительно более высокие требования и стандарты качества жилых объектов. Такой интерес столичных застройщиков в разных регионах государства вызван меньшей сложностью организации процесса строительства, доступными строительными материалами местного производства и что более важно – дешевыми трудовыми ресурсами, что приводит к большей рентабельности самого про- цесса строительства. Хотя, вместе с тем и объемы жилищного строительства не всегда достаточны для столичных девелоперов, ведь рынок недвижи- мости любого уровня имеет одни и те же законы и правила  – процесс ценообразования происходит по одним и тем же схемам. Конкурентная среда региональных рынков жилой недвижимости – это совокупность рыночных субъ- ектов и факторов, определяющих взаимоотношения между участниками рынка. Положение конкурентной среды региональных рынков жилой недвижимости определяется также видом конкуренции, институциональной структу- рой рынка, развитием различных организационных и правовых форм, а также форм собственности субъ- ектов рынка (Novoselov, 2002). В условиях современности, для региональных рынков жилой недвижимости в Украине присущи такие структурные типы: регионально-олигопо- листическая; регионально-монополистическая; деконцентрированная структура региональных рынков. В зависимости от соотношения на региональ- ном рынке жилой недвижимости столичных (горо- дов-миллионников) и местных девелоперов конку- рентная структура может быть такой: - монополия на региональном рынке столичных (городов-миллионников) девелоперов; - доминирование на региональном рынке столичных (городов-миллионников) девелоперов; - олигополии на региональном рынке столичных (городов-миллионников) девелоперов; - конкурирующие на региональном рынке между собой столичные (городов-миллионников) девело- перы при наличии местных застройщиков; - конкурирующие на региональном рынке между собой столичные (городов-миллионников) девело- перы при отсутствии местных застройщиков. Образования и существования любого региональ- ного рынка жилой недвижимости в Украине, а также условия участия субъектов на нем и их конкурентных взаимоотношений зависят от различных факторов, способствующих этому, или наоборот препятствую- щим (рисунок 1). ФАКТОРЫ ВЛИЯНИЯ СПРОС (Покупатель) ПРЕДЛОЖЕНИЕ (Застройщик) -доходы; -цена аренды жилья; -доступность кредитных ресурсов; -наличие и действенность региональных программ по обеспечению жильем; -гарантированность; -субъективная оценка, предпочтения. -уровень технологического обеспечения жилых объектов; -налогообложения; -цены на сырье (строительные материалы); -качество продукции; -гарантийное обслуживание; -государственное содействие; -доступность финансово- кредитного обеспечения; -количество участников регионального рынка недвижимости; -территориальное положение. ОБЪЕКТ ВЗАИМООТНОШЕНИЙ (жилая недвижимость) -конкурентная среда; -территориальное размещение; -качественные характеристики; -уровень энергоэффективности; -цена; -техническое обслуживание (послепродажное); -инфраструктура; -фактический срок эксплуатации. РЕГИОНАЛЬНЫЙ РЫНОК ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ Рис. 1. Факторы влияния на конкурентную среду и взаимоотношения на региональных рынках жилой недвижимости Источник: разработано автором Baltic Journal of Economic Studies 196 Vol. 3, No. 4, 2017 4. Факторы влияния конкуренции на спрос Конкурентные факторы, которые оказывают влия- ние на потенциального покупателя (спрос) в момент совершения выбора объектов жилой недвижимости являются: - величина постоянных доходов, ведь именно от данного показателя покупатель отталкивается в первую очередь поскольку это влияет на класс, пре- стижность и региональную особенность потенци- ального жилого объекта; - цена на съемное жилье – данный показатель форми- руется в результате спроса, региональной особенно- сти, местности расположения и технических характе- ристик объектов; - доступность кредитных ресурсов – один из наибо- лее важных факторов влияния, поскольку финансовый ресурс у покупателей, как правило, ограничен, в связи с чем, возникает потребность в привлечении дополни- тельных средств. В то же время, интерес финансовых учреждений к жилым объектам как к будущему залогу отличается и зависит от различных факторов – как: местонахождение объекта недвижимости, местных особенностей, его региональной принадлежности, технических характеристик, платежеспособности заемщика, возможных рисков экономического, финан- сового, социального и техногенного характера; - наличие государственных и региональных про- грамм, способствующих обеспеченности населения жильем, а также улучшению условий его прожива- ния. Важно отметить то, что наличие и объемы реа- лизации данных программ в отдельных областях раз- личаются, что также оказывает влияние на живость отдельных региональных рынков жилой недвижимо- сти в государстве; - гарантированность – данный фактор является обобщающим, ведь несет в себе уверенность поку- пателя (надежность различных субъектов и инсти- тутов на региональном рынке жилой недвижимости, которые обеспечивают надежные условия приобре- тения и эксплуатации жилых объектов имеющихся на рынке  – застройщика, финансового учреждения, государственных органов). - предпочтения – фактор, которым руководству- ется покупатель на интуитивном уровне. Ведь он является определенной квинт эссенцией из числа возможности, желания и финансовых возможностей покупателя в процессе избрания потенциального объекта для приобретения. 5. Факторы влияния конкуренции на объект взаимоотношений Если же рассматривать объект недвижимости как отдельный конкурентоформирующий фактор, то сле- дует сосредоточить внимание на таких критериях: - конкурентная среда – данный фактор является одним из основных, ведь он является определяющим для конкурентоспособности как отдельного жилого объекта, так и регионального рынка в целом; - территориальное размещение – один из ценообра- зующих факторов, ведь именно размещение объекта жилой недвижимости является основным критерием выбора покупателя; - качественные характеристики – данный крите- рий, также актуален, ведь сегодня, когда региональ- ные рынки жилой недвижимости характеризуются относительным наполнением, покупатель все чаще обращает внимание на материалы, которые были использованы в процессе строительства жилья и его инфраструктурного обеспечения; - энергоэффективность – данный критерий тоже является одним из приоритетных, ведь сегодняшние тенденции в сторону подорожания энергоносителей, а также их экологичность приобретают в обществе все большее значение. - техническое послепродажное обслуживание жилых объектов – данный критерий тоже приобретает свою актуальность, ведь понятие ЖЭКа уходит в прошлое, а новые формы объединений совладельцев жилой недвижимости приобретают немалую популярность, к тому же активно лоббируются на государственном уровне; - инфраструктурное окружение жилых объек- тов – данный фактор играет огромную роль при выборе покупателем потенциального к приобрете- нию жилого объекта, ведь именно инфраструктура что окружает потенциальное жилье будет одной из составляющих качества жизни покупателя недвижи- мости; - фактический эксплуатационный срок – данный фактор также актуален в процессе выбора объекта жилой недвижимости, ведь сегодня существует боль- шое количество технологий, строительных материа- лов и методов их использования в строительстве. 6. Факторы влияния конкуренции на предложение Исследуя условия конкурентного соперничества между девелоперами-застройщиками (производите- лями жилой продукции) следует отметить, оказыва- ющие влияние на конкурентоспособность факторы как самих застройщиков, так и их потенциальной продукции: - уровень технологического обеспечения жилых объектов – данный фактор является достаточно дорого стоящим, ведь для высокого уровня его обеспечения застройщику следует использовать новейшие, а иногда и инновационные технологии в процессе строительства; - стоимость строительного сырья и трудового ресурса – это основа любого типа, и объема строительства, которая ложится в ценообразование конечной продукции; Baltic Journal of Economic Studies 197 Vol. 3, No. 4, 2017 - качество продукции – данный фактор также на сегодня является актуальным, ведь застройщики часто нивелируют вопрос качества их продукции в пользу сокращения темпов строительства или удешевление непосредственно самого квадратного метра жилой площади; - гарантийное обслуживание – это понятие приходит к нам на рынок жилищного строительства не так давно, хотя в развитых странах Европы наблюдается уже около десятилетия. Речь идет о послепродажном обеспечении эксплуатационных качеств жилого объекта. - государственное содействие – также является важным аспектом деятельности строительных компаний на рынке, ведь на каждом региональном рынке жилой недвижимости существуют свои институциональные особенности, а также различие в уровне инициирования со стороны государства и продвижении программ, способствующих обеспечению населения жильем; - доступность финансово-кредитного обеспечения. Не секрет, что львиная доля всех девелоперов в стране работают на заимствованных средствах, так как процесс строительства достаточно ресурсоемкий, а, следовательно, и зависим от различных финансово- кредитных институтов, политика деятельности которых различается в зависимости от региона ее реализации; - количество участников на том или ином региональном рынке также играет особое значение, ведь от нее напрямую зависит уровень потенциального рынка сбыта жилых объектов. - территориальное расположение – этот фактор влияет на потенциальный рынок участия девелопера, его объемы и возможный рынок сбыта. 7. Заключение Итак, совершенное в данной статье исследование позволило проанализировать процесс формирова- ния и развития региональных рынков жилой недви- жимости, а также определить специфические харак- теристики их конкурентной среды. Проведено четкую параллель и взаимосвязь между факторами конкурентного влияния на региональные рынки жилой недвижимости со стороны потенци- ального покупателя, застройщика-производителя продукции и непосредственно жилой недвижимости как объекта взаимоотношений. В то же время определена иерархическая последо- вательность формирования рынков жилой недвижи- мости относительно их территориальных характери- стик и объемов, что дает возможность четко понять масштабы и специфику мер, необходимых для регу- лирования на них конкурентной среды. References: Zolotov, I.V. & Mochenkov, A.V., (2008). Iskusstvo provedeniya operatsiy s nedvizhimost'yu [The Art of Real Estate Operations]. H: RIP Original, 320. [In Russian]. Krivovozyuk, I.V. & Smolyarchuk, N.Yu. (2009). Transformatsiya sutnosti ta subyektna struktura rehional′nykh rynkiv nerukhomosti na suchasnomu etapi [Transformation of the essence and the subjective structure of regional real estate markets at the present stage]. Regional economy, 1, 233-241. [In Ukrainian]. Mann, R .V., (2007). Osoblyvosti diahnostuvannya stanu i perspektyv rozvytku rynku nerukhomosti. Ekonomika & derzhava [Features of diagnosing the state and prospects of the real estate market development]. Economy & Power, 9, 15-17. Novoselov, A.S. (2002). Teoriya regional'nykh rynkov: Uchebnik. – Rostov n/D: Feniks; Novosibirsk: Sibirskoye soglasheniye, 2002 [Theory of Regional Markets]. Rostov n / a: Phoenix; Novosibirsk: Siberian Agreement, 446 [In Russian]. Ovsyannikova, T.Yu., (2012). Konkurentnaya sreda na rynke zhiloy nedvizhimosti: osobennosti i zakonomernosti [Competitive environment in the residential real estate market: features and patterns]. Bulletin of Tomsk State University. Economy, 1 (17), 187-193. [In Russian]. Pavlov, V.I., Asaul, A.M., Pilipenko, I.I., Pavlita, N.V. & Krivovozyuk, I.V. (2006). Rynok nerukhomosti: Navchal′nyy posibnyk [Real Estate Market: Textbook]. Kyiv: Kondor, 336 [In Ukrainian]. Pavlov K.V. (2014). Formuvannya konkurentnykh vidnosyn na rehional′nykh rynkakh zhytlovoyi nerukhomosti [Formation of competitive relations in the regional markets of residential real estate] Zbirnyk naukovykh prats′ «Sotsial′no-ekonomichni problemy suchasnoho periodu Ukrayiny» Mekhanizm rehulyuvannya rehional′noho rozvytku v Ukrayini 3 (107), 493-500 [in Ukrainian] Pavlov K.V. (2017). Zmistova kharakterystyka funktsionuvannya rehional′nykh rynkiv nerukhomosti [Content characteristic of functioning of regional real estate markets]. Ekonomichnyy chasopys Skhidnoyevropeys′koho natsional′noho universytetu imeni Lesi Ukrayinky, 1 (9), 102-109 [in Ukrainian]. Pavlov K.V. (2013). Rehulyuvannya investytsiyno-zhytlovykh vidnosyn v Ukrayini [Regulation of investment and housing relations in Ukraine]. Rivne: NUWM, 250 [in Ukrainian]. Strizenets O.M., Pavlov K.V. (2016) Osoblyvosti konkurentnykh vidnosyn na rehional′nykh rynkakh nerukhomosti [Features of competitive relations in the regional real estate markets]. Naukovyy visnyk uzhhorods′koho universytetu. Seriya «Ekonomika». Zbirnyk naukovykh prats′ 1 (47), 35-38 [in Ukrainian]. Baltic Journal of Economic Studies 198 Vol. 3, No. 4, 2017 Константин ПАВЛОВ КОНКУРЕНТНЫЕ ОСОБЕННОСТИ В СТРУКТУРЕ РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ С УЧЕТОМ РЕГИОНАЛЬНЫХ ДЕФИНИЦИЙ Аннотация. Цель исследования. Учитывая стабильный спрос на объекты жилой недвижимости, низкую платежеспособность населения и несбалансированность развития отдельных сегментов регионального рынка жилой недвижимости, вопросы конкуренции и механизма ее функционирования, на сегодня являются весьма актуальными. Рынок недвижимости является одной из составляющих государственной экономики, поскольку он несет в себе больше половины национального богатства, а его стабильное функционирование считается одним из самых сложных процессов рыночных преобразований, происходящих в государстве. Активное функционирование региональных рынков жилой недвижимости является одним из условий устойчивого развития городов и регионов страны. Это развитие представляет собой основу для эффективного управления регионами, которое осуществляется в системе национального и местного самоуправления. В  современных условиях, Украина находится на этапе становления системы рынков, одним из которых является рынок недвижимости. Исходя из этого, предметом исследования выступают конкурентные отношения, а также особенности их формирования на региональных рынках жилой недвижимости. Методика. Ради осуществления тщательного исследования было обработано большое количество научных литературных источников авторства ведущих ученых Украины, стран Европы и постсоветского лагеря с целью определения понятий: «конкуренция», «региональный рынок», «недвижимость», «жилая недвижимость». Ради исследования актуальных проблем и конкурентных особенностей в структуре рынков жилой недвижимости с учетом их региональной специфики осуществлено логическую систематизацию данных понятий. Результаты исследования позволили нам «провести» четкую параллель и взаимосвязь между факторами конкурентного влияния на региональные рынки жилой недвижимости со стороны потенциального покупателя, застройщика-производителя продукции и непосредственно жилой недвижимости как объекта взаимоотношений. Цель. Целью статьи является исследование специфики конкурентного положения на региональных рынках жилой недвижимости в Украине, а также особенностей воздействия на них со стороны потребителей, застройщиков и непосредственно самого товара – объектов жилой недвижимости. Вывод исследования. Резюмируя данное исследование можем сделать вывод, что механизм функционирования региональных рынков жилой недвижимости опирается на те же экономические категории, что и общегосударственный рынок недвижимости. Хотя, в то же время характеризуется институциональной асимметрии и структурной неполнотой. Определение иерархической последовательности формирования рынков жилой недвижимости относительно их территориальных характеристик и объемов позволяет нам четко понять масштабы и специфику мероприятий, необходимых для урегулирования конкурентной среды на них. Данное исследование позволило определить и описать признаки и формы конкурентных позиций различных участников рынков недвижимости.