Title of Article (Use “Title of Paper” style) Wenzhou Real Estate Bubble and Rupture Risk Warning Anping Pan1, *,Chongfu Huang2,Dehua Jiang3 1College of Civil Engineering, Wenzhou University, Wenzhou 325035, China 2Academy of Disaster Reduction and Emergency Management, Faculty of Geographical Science, Beijing Normal Uni- versity, Beijing 100875, China 3Wenzhou Economic Broadcasting Media Group, Wenzhou 325000, China Abstract It is known to us all that the excessive bubble in the real estate market can seriously affect the normal development of the national economy, which could cause the hidden dangers of financial crisis. In 2011, A wave of defaults de- stabilized markets across Wenzhou, which punctured the property price bubble and caused a painful lesson for the regional economy. Therefore, this paper reviews the trend of housing price in Wenzhou from 2006 to 2015, and an- alyzes the causes of house bubble. In addition, the adjustment process of Wenzhou real estate is of typical signifi- cance, which could provide references for current market trend. Keywords: housing bubble, Wenzhou, housing price, risk 温州房地产泡沫产生及破裂的风险警示 潘安平 1,* 黄崇福 2 姜德华 3 1.温州大学建筑工程学院，浙江温州 325035，中国 2.北京师范大学地理科学学部减灾与应急管理研究院，北京 100875，中国 3.温州广播电视传媒集团经济广播频率，浙江温州 325000，中国 摘要: 众所周知，房地产市场的过度泡沫化会严重影响国民经济的正常发展，急剧膨胀的房地产泡沫为金融危 机的爆发埋下了众多隐患。2011 年，温州爆发民间借贷危机，刺破了温州房地产价格泡沫，造成区域经济受严 重波及的惨痛教训。本文通过回顾的 2006 年到 2015 年温州房价的变迁走势，分析了温州房地产泡沫产生及破 灭的原因。温州房地产市场的调整过程具有典型意义，可为当前楼市走向提供借鉴和参考。 关键词: 房地产泡沫；温州；房价；风险 * Corresponding author: E-mail: Pap3888@163.com. 1. 引言 2016 年底以来，中央提出“房子是用来住的， 不是用来炒的”，说明中国政府对房地产泡沫本身 一直保持着警觉的。相对应的是，市场对于我国房 地产行业的房价是否存在泡沫，以及该如何应对潜 在的风险也保持高度关注。随着房地产价格的上 涨，对我国宏观经济运行将产生重要影响。 2017 年以来，全国各地的房价问题热度升温， 一些地区房价上涨过快，越来越多的人加入到了炒 房大军中，危机或许正在逼近。对房地产的泡沫会 否因为过度膨胀而破灭的担心和讨论也越来越多。 Journal of Risk Analysis and Crisis Response, Vol. 7, No. 4 (December 2017) 179–188 ___________________________________________________________________________________________________________ 179 Received 14 September 2017 Accepted 3 November 2017 Copyright © 2017, the Authors. Published by Atlantis Press. This is an open access article under the CC BY-NC license (http://creativecommons.org/licenses/by-nc/4.0/). 2017 年 7 月 17 日，人民日报在头版刊发评论员文章 《有效防范金融风险》，文中提到：防范化解金融 风险，需要增强忧患意识。……既防“黑天鹅”， 也防“灰犀牛”，对各类风险苗头既不能掉以轻 心，也不能置若罔闻。文中将房地产泡沫就列为存 在的“灰犀牛”风险隐患。而所谓的灰犀牛，首先 要体量足够大，其发生之后才能造成“影响巨大的 潜在危机”。“灰犀牛事件”则是太过于常见以至 于人们习以为常的风险。如果是从房地产对整个经 济运行的影响程度来看，影响巨大是够得上条件 的。房价会不会崩盘？什么时候会崩盘？这些疑问 如同幽灵般在中国房地产市场上空一直徘徊不去。 大家不禁要问，若房价泡沫是中国目前最大的“灰 犀牛”，那么人人都知道房价泡沫巨大，为什么还 要 抢 着 买 房 呢 ？ 其 实 在 心 态 方 面 ， 面 对 “ 灰 犀 牛”，人们往往会经历“警惕——尝试改变——失 败——危机之前赌一把”的心态变化。房地产可能 带来的危险并不都来源于突如其来的灾难、或者太 过微小的问题，更多只是因为我们长久地视而不 见。从 2016 年 7 月份以来，房地产政策演变来看， 中国房地产泡沫问题被多次提及，可见我国房地产 市场确实存在着一定程度的泡沫，亟需采取相应措 施抑制风险。 面对房地产领域可能存在的“灰犀牛”，我们 只有发现“灰犀牛”、盯紧“灰犀牛”，才谈得上 有效应对“灰犀牛”。纵观中国的房地产发展历 史，从局部情况看，海南和温州等地区均曾经出现 过严重房地产泡沫破灭的情况，造成区域经济受严 重波及的惨痛教训。在温州是真实存在过房地产抽 干实体经济的现象，历史教训值得深思。本文通过 对温州历史上发生的房地产泡沫问题的实证研究， 对当前如何防范泡沫破裂以及该如何正确引导房地 产市场发挥对经济增长的拉动作用具有现实意义。 2. 房地产泡沫的文献综述 房地产泡沫一直以来倍受政府决策人士、学术 界和社会公众的广泛关注,在已有的文献中,学术界 在房地产泡沫的定义、成因等重要问题上仍然存在 争论。Campbell 等(1988)给出了一个理性泡沫的明 确定义。Allen 等(1991)形成了非完全理性泡沫理 论，该理论以人的行为特征、心理倾向以及主观非 理性预期作为研究对象, 视角更加符合现实。贾生 华等（2014）将行为经济和金融学中非理性泡沫的 研究引入房地产市场, 基于 35 个大中城市的实证研 究后认为，噪声交易者的市场预期的确在很大程度 上决定了房地产市场的泡沫化程度。实证结果显示, 噪声交易者的非理性预期确实是影响房地产价格的 重要因素。当噪声交易者对房地产未来价格有较为 乐观的预期时, 他们会在当期大量地购买房地产, 从而拉动房地产需求的迅速增长, 使得房地产价格 偏离基础价值, 产生了非理性泡沫。在房地产泡沫 的测度方面，洪开荣等(2006)利用物业空置率、GDP 增长率、房地产业增长率以及个人购房比例四个指 标构造出衡量房地产泡沫大小的一个综合指标。王 浩等（2015）认为只有以房价收入比为指标测度我 国 城 市 住 宅 市 场 泡 沫 水 平 具 有 适 用 性 。 李 平 等 （2015）研究表明：研究期内,中国房地产泡沫拉动 了宏观经济增长；基于重要相关产业的分析表明,房 地产泡沫发展至一定程度对建筑业和工业的拉动效 应减弱。王永钦等 (2011)则认为高房价可能导致房 地产部门吸引过多本应用于实体工业部门的投资,造 成实体部门投资不足。就泡沫形成机制方面，李杰 等（2016）认为过度宽松的货币政策在恶性房地产 泡沫产生的过程中扮演了重要的角色。从政策意义 来说,考虑到恶性房地产泡沫可能造成的巨大系统性 风险,我国应当避免以货币宽松的方式来推动房地产 市场的发展。田利辉等（2015）认为银行信贷、GDP 比重和市场化进程是房地产价格泡沫的构成因素。 从金融功能说来看,房地产的金融属性对房地产价格 泡沫具有推动作用；而从金融产品说来看,房地产的 金融属性对房地产泡沫具有抑制作用。此外,房地产 的政治属性和市场化水平对房地产泡沫有明显的推 升效应。张炜（2017）认为引导消费者预期与合理 控制房地产市场信贷量增长是有效抑制房地产泡沫 过快膨胀的有效方法。 3. 温州房地产泡沫的形成 3.1. 2004-2011 年间温州房价快速上涨 在中国经济变迁的版图中，温州曾经扮演过一 个十分特殊的角色，“温州模式”曾经一度风靡大 江南北。在房地产市场上，温州也曾同样创造了很 多传奇，温州炒房团一度横扫包括上海、北京等在 内的多地楼市。与此同时，温州本地的房价也伴随 着开始水涨船高。当市场暗藏巨大的利益时，人们 往往逐利而往，将风险压缩至最小或者忽略。 根据笔者的统计，从 2004 年开始，温州楼市炒 作的现象已表现的十分明显。很多新开的楼盘，开 盘之后，马上遭到爆炒。2004 年温州市区住宅销售 均价在每平米 6000 元左右。随着房价的持续上涨， 越来越多的温州人将房子作为投资品，也吸引众多 追求暴利的炒作资本进入楼市。一些楼盘外加价甚 至高达 20 多万元（由于是期房，买卖双方根本不具 备办理房产证的条件）。2006 年，温州市区房价加 速上升，房价在万元以上的楼盘比比皆是。尽管国 家连续出台宏观调控政策，但还是不能改变当年房 Journal of Risk Analysis and Crisis Response, Vol. 7, No. 4 (December 2017) 179–188 ___________________________________________________________________________________________________________ 180 价的上升趋势。2008 年，温州市区商品住房销售均 价每平米 15477 元。接下来温州楼市的表现只能用 “疯狂”两个字形容。到 2011 年，市区新建商品房 全年均价为每平方米 34674 元。当年 11 月份均价最 高，为每平方米 39623 元。房价最高时的房价收入 比约为杭州市和宁波市的 2 倍。峰值与 2004 年均价 相比，涨幅近 7 倍。 3.2. 2006-2011 年温州房价上涨的原因 造成温州楼市上涨的原因相当复杂。有宏观经 济面的影响，也有温州自身的特殊情况。既有制度 性的，又有发展理念和模式偏差层面的。既有政 府、银行的助推，更有房地产商和投机者“操纵市 场、恶意炒作”方面的。一旦房地产市场脱离经济 发展水平出现“疯涨”，势必激发一些人的赌博心 理。他们（也就是所谓的噪声交易者）的非理性预 期，对房地产未来价格有较为乐观的预期时, 就会 在当期大量地购买房地产, 从而拉动房地产需求的 迅速增长, 使得房地产价格偏离基础价值, 产生了 非理性泡沫。 （1）当时土地出让供应量少。作为浙江人口最 多、城市化率不足的地级市，2005 年至 2009 年温州 市区平均每年供地只有 500 亩左右。以市区房价上 涨较为明显的 2009 年为例，温州市区土地出让总面 积 437.91 亩，住宅建设用地仅 256.74 亩，可供应住 宅建筑面积约 30 万平方米，总体供应量严重匮乏。 土地因此显得稀缺，市场看涨的预期非常强烈。土 地供应稀缺，市区挂牌出让的地块自然也成了抢手 货。温州市区土地出让市场高潮迭起，大部分地块 都要经过十几轮，甚至几十轮竞标才能取得开发 权，溢价率超过 100%、甚至 200%以上的地块也不 在少数。在土地出让市场表现高调的背后，是成规 模的产业资本进入地产开发市场。当时温州民营经 济十分发达，温州作为中国民营经济发展的先发地 区与改革开放的前沿阵地，在改革开放初期，“温 州模式”享誉全国。所谓的“温州模式”就是浙江 省东南部的温州地区以家庭工业和专业化市场的方 式发展非农产业，从而形成小商品、大市场的发展 格局。在温州皮鞋、眼镜、打火机等轻工特色产业 闻名遐迩，电气、鞋业、服装、汽摩配和泵阀等构 成了温州五大传统支柱产业。面对当时红红火火的 房地产市场，许多搞实体产业的企业主纷纷坐不住 了。于是，有一些产业资金抱团组成所谓的“财 团”进军房地产业。比如，名噪一时的“中瑞财 团”就是温州的神力集团、奥康集团、法派集团、 泰力实业等九家制造业企业组成的，据称“可运作 资金超过 100 亿元”。该财团 2004 年成立以后，当 年 11 月，就以 15.3 亿元的夺标价拿下温州江滨路原 东方造船厂地块，进军房地产业。财团演变成了温 州炒房资金一个隐蔽的新出口。 （2）人们投资渠道比较狭窄，楼市是人们闲余 资金比较好的去处。温州本身民营经济极其发达， 民众手里头都有一定的余钱，在通胀压力下面临缩 水风险，因此老百姓的保值增值压力突出。过去民 间就有买金买银，买地买房之说，在温州人的投资 观念中对房地产投资似乎情有独钟，一旦条件成熟 便会显身手。当时，“温州炒房团”在国内闻名遐 迩，甚至成了温州的代名词。炒房是一种市场趋利 行为，当房价上涨时，不仅诱使居民涌入楼市，也 诱导企业涌入楼市。从而引导更多资本“脱实入 虚”，对实体经济形成“挤出效应”。与此同时， 由于成本上升，产业空心化，温州出现了制造业危 机，传统的眼镜，服装，制鞋，打火机等行业风光 不再，企业利润率下降。当时温州流行的一个笑话 就是：丈夫辛辛苦苦办个厂一年赚到的钱，还不如 天天在家打麻将的妻子买几套房赚的钱多。导致很 多人误以为光靠炒房就能一夜暴富了。 （3）房价经历一个从价值再发现到形成泡沫的 过程，房价处于上升周期。2008、2009、2010 年连 续三年，温州市区商品住房销售均价实现了上涨三 连跳，连上三个台阶。分别为 15477 元/平方米、 22042 元/平方米、25032 元/平方米。特别是在 2009- 2010 年间，全国房价经历了一轮上涨，温州上涨势 头更猛，其中有多个月份是领涨全国。比如，2010 年 1 月，70 个大中城市住宅价格指数同比上涨 9.5%，温州同比上涨高达 15.7%，位居第一。值得一 提的是，2009 年 8 月，温州商品住房每平方米销售 均价一跃达到 19860 元，超过北京、上海、深圳， 位列全国各城市第一。根本原因就是住宅供应量 少，需求旺盛。据笔者的统计，2009 年温州市区销 售商品住房面积 106.87 万平方米，而当年可供应的 住宅建筑面积却仅为约 30 万平方米。如此匮乏的商 品住房供应，直接促就了温州建设用地被疯抢并被 抬高的原因所在，无疑也推高了温州市区的商品住 房价格。开发商也很疯狂，当年的 11 月 29 日，位于 温州市区的原温师院地块以总价 37.02 亿的价格被温 州本地的房地产开发企业置信房产竞得，楼面价高 达 3.7 万元/平方米，成为当时全国住宅用地单价地 王。与此同时，受城市区域发展限制等因素影响， 2010 年前后，温州当时的房地产开发主要集中在老 城区、瓯江路沿线、温州新城区域等市中心位置， 为追求利润化，众多开发商纷纷将项目定位成高端 产品。如位于学院路附近的金色尚品，瓯江路沿线 的中瑞曼哈顿、外滩国际公馆、绿城鹿城广场等项 目，套型面积多在 160 平方米以上，有些单套面积 甚至高达五六百平方米。 Journal of Risk Analysis and Crisis Response, Vol. 7, No. 4 (December 2017) 179–188 ___________________________________________________________________________________________________________ 181 （4）民间借贷加杠杆现象严重，充裕的流动性 是房价上涨的主要“推手”。2008 年国家应对国际 金融危机而推出 4 万亿经济刺激政策，导致银根放 松。许多温州企业得到了巨额贷款后，不是进行原 有产业的升级换代，而是流进了楼市，温州实体企 业涉及房地产的投资比重高达 66%。大批企业逐渐 放弃实业，转向投资房地产以及虚拟经济，从而埋 下了危机的伏笔。市场暂时表现出的虚假繁荣又会 引起炒房人士预期房地产未来价格的进一步上升, 这 就形成了一个不断自我强化的正反馈循环, 并最终导 致房地产价格的长时间持续上扬以及房地产泡沫的 形成并持续。当时不少温州人炒房加杠杆的路线图 如下：先是向银行按揭买房，然后再拿着的房子到 银行做消费抵押贷款，接下来再拿贷款的钱买房， 形成了一个“购房—抵押贷款—再购房”的循环。 从事后观察分析，这些行为其实都是在搞击鼓传花 式的博傻炒作，谁接最后一棒，那就成了高山上的 守望者了。一直到 2017 年底，有些楼盘的接盘者还 没有解套。前面提到的原温师院地块，楼面价 3.7 万 /平方米，后来房子建成后，二手房市场楼盘售价也 不到 4 万/平方米。套牢了一大批人。这些过度杠杆 化的房地产市场投机炒作直接导致了 2011 年的温州 金融市场危机。 4. 温州房地产泡沫的破灭 一旦房价上涨就像黑洞一样，吸金无数，再多 的钱投入进去都看不到一丝动静。带来的结果就是 实体企业不但没钱，而且还要把钱倒回房地产，于 是，楼市对土地、资金等主要社会资源的虹吸效应 已经成为实体经济持续低迷的重要原因之一。带来 的结果是房地产绑架地方实体经济就不可避免，造 成全社会对于房价带来的各种收益依赖程度日益加 深。特别是当时温州房地产的各项税收曾经占到了 地方财政总规模的 45%，政府离开房地产，直接就 会面临断粮的风险。 温州房地产泡沫破裂后，房价下跌过程经历了 多个阶段，持续时间很长。从 2011 年 9 月算起，温 州房价经历了连续 40 多个月的下跌，一直到 2015 年 中才触底。温州许多小区的房价与顶峰相比缩水近 50%（如图 1 所示）。 4.1. 温州房价僵持阶段（2010 年初至 2011 年 8 月） 2010 年 4 月 17 日，国务院发布“新国十条”， 当时房价一直居高不下的温州在同年 10 月 12 日出台 了相关意见：暂定本市户籍居民家庭及能够提供 1 年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市 户籍居民家庭（包括夫妻双方及未成年子女）只能 在本市新购买 1 套商品住房（含二手存量房）。也 就是说，某个居民家庭当时无论名下有几套房，只 能再买一套。从温州一手房市场成交情况看，成交 量走势随政策变化明显。自 4 月国十条限购政策出 台后，市场成交情况逐渐进入颓势。尤其是 4 月份 图 1：2010 年 6 月-2016 年 9 月温州房价走势示意图. Journal of Risk Analysis and Crisis Response, Vol. 7, No. 4 (December 2017) 179–188 ___________________________________________________________________________________________________________ 182 以后，新开盘的商品住房一度出现阶段性“零”供 应的局面，一方面是由于前几年温州的土地供应量 不大；另一方面温州实施的“限购令”政策，也影 响了一批存在“双拼”户型（当时住建部有个规定 就是楼盘开发有个 90/70 政策，凡新审批、新开工的 商品住房建设，套型建筑面积 90 平方米以下住房面 积所占比重，必须达到开发建设总面积的 70%以 上。若开发商开发的是高档楼盘，大多数是面积 90 平方米以上，于是一套房给登记 2 个甚至 2 个以上房 产证。这些有两个以上房产证的户型就是“双拼” 户型）项目无法正常开盘；另外为遏制房价过快上 涨的势头，临时干预了部分高价楼盘定价（比如不 给核发商品房预售许可证），从而影响了这些高价 楼盘的上市进度。 从图 2 中可以明显发现温州房价造顶的过程。 临界点发生在 2010 年 10 月，此时，国家四万亿刺激 计划进入尾声。央行的货币政策转向明显，原来极 度宽松的货币政策转向紧缩。央行先后连续 5 次加 息、12 次提高存款准备金率，结果是银行资金流动 性紧张起来。于是，银行开始抽资压贷，要企业归 还贷款。到了 2011 年，大多数中小企业已经无法从 银行获得贷款，由此爆发了温州民间借贷危机。由 于温州民间借贷盛行“联保联贷”，互相担保，一 家企业倒闭，上下游的一系列贷款者、担保者都将 跟着遭殃。民间借贷就像是一个套环，一环套一 环。无数企业和个人牵扯其中。只要其中有一个环 节断裂，就会形成整个多米诺骨牌连锁反应，进而 造成普遍踩踏事件。当时曾经发生过有些温州的老 板甚至因为钱还不上就去跳楼。毫无疑问，资金危 机也就成为房价下跌的导火索。 2010 年，温州房地产市场表现转冷，虽然商品 房销售面积比上年下降 27.2%，但房价没有转跌，而 是由以前的快速上涨转为小幅波动，房价表现为僵 持状况，该阶段时间跨度 2010 年初至 2011 年 8 月。 4.2. 温州房价快速下跌阶段（2011 年 9 月至 2012 年 11 月） 2011 年，温州房地产市场状况没有好转，反而 进一步趋冷，新建商品房、二手房交易，均出现了 同 比 大 幅 下 降 。 比 如 ， 全 市 商 品 房 销 售 面 积 为 141.71 万平方米又比 2010 年（187.88 万平方米）下 降了 24.5%（如图 3 所示）。 2011 年 1 月 26 日， 国务院常务会议研究部署进 一步做好房地产市场调控工作，再度推出八条房地 产市场调控措施（俗称“新国八条”），其中“限 购”是国八条奏效的关键。文件要求，各直辖市、 计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城 市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措 施。温州作为“房价过高、上涨过快的城市”相应 图 2：2009 年 1 月-2013 年 1 月温州住宅历史单价市场行情. Journal of Risk Analysis and Crisis Response, Vol. 7, No. 4 (December 2017) 179–188 ___________________________________________________________________________________________________________ 183 的出台了《关于落实住房限购政策有关问题的通 知》，当时民间称之为“温州版”限购令。具体规 定如下：2011 年 3 月 14 日之后，本地户籍家庭及纳 税或社保满一年的非本地户籍家庭只能新购买１套 住房，已拥有 2 套及以上住房的本市户籍居民家庭 等暂停购房。该政策限制本地户籍家庭购买第 2 套 住房，这与新“国八条”要求、大多数城市实行的 “限购第 3 套”政策相比，更加严苛。 房地产调控措施特别是限购措施已经在温州发 挥明显作用。在“史上最严调控”的发力下，温州 楼市终于降声四起，进入了“以价换量”的大促销 阶段，前期过热的房价和地价得到回归。长时间的 持续大幅下滑使得房地产企业资金链崩裂，房价的 僵持阶段终于被打破，进入快速下跌的被动调整阶 段。这一阶段的房价下跌幅度为 18.5%，持续时间为 15 个月。 面 对 低 迷 的 市 场 ， “ 购 房 送 宝 马 ” 、 “ 6.8 折”、“保值回购”等等营销玩意破茧而出，完全 颠覆了温州惯用的高调、饥饿式营销方式，楼市已 经进入“竞相降价”的流潮。 在楼市持续调控的背景之下，伴随着房价的下 跌，开发商的信心也降到冰点。表现在温州的土地 出让市场上，2012 年，温州土地成交面积 190.28 万 方（2854.1 亩），成交金额 21.18 亿，同比大幅下降 84%（如图 4 所示）。温州市区出现过连续多月没有 住宅用地成功出让的现象。2011 年 1 月份，计划出 让的 7 宗南湖地块和 3 宗仙岩地块全部遭遇流标，后 来没有办法，政府甚至想出了“勾地”办法，即在 挂牌出让前，先找好买家，来解决土地出让问题。 否则结果只有一个——流拍。 图 3：2010 年-2015 年温州全市商品房供销走势图. 图 4：2010 年-2015 年温州全市土地成交情况. Journal of Risk Analysis and Crisis Response, Vol. 7, No. 4 (December 2017) 179–188 ___________________________________________________________________________________________________________ 184 由于大量房产通过银行抵押贷款购买的，在房 价下跌过程中，断供房不断涌现，密集涌现的时点 是 2011 年民间借贷危机爆发期间。信息首先递延到 银行，银行为了处置这些不良资产，只能起诉到法 院，寻求司法途径处置。自 2012 年 6 月 26 日司法拍 卖在淘宝网上线以来，浙江各级法院纷纷试水，将 司法拍卖搬上了淘宝网，做起“掌柜”，专拍卖房 产和名车。司法拍卖的房源中来自温州的最多。与 传统拍卖相比，网络司法拍卖的零佣金、透明度 高、快捷高效吸引了不少关注者。司法拍卖作为获 得房产的一种“非主流”方式，正逐步被广大市民 所接受。大量的二手房拍卖，对二手房市场造成的 冲击是最大。每当某小区有司法拍卖房挂到网上， 该小区的房价就意味着又要下一个台阶了。 在房价下跌过程中，还引发了“房闹”现象。 温州多个楼盘价格跳水，引发部分已购房业主的不 满。“降价退房”的屡屡上演，当业主遇到损失 后，知道一个人“维权”势单力薄，没有效果。于 是业主们便纠结在一起，采取共同“维权”举措。 好几处楼盘的售楼处发生前期业主和开发企业的纠 纷和冲突，甚至维权行为演变成现场打闹。 4.3. 温州房价下跌过渡阶段（2012 年 12 月至 2013 年 6 月） 古往今来对“安居乐业”的向往，日常生活中 对“衣食住行”的重视，居住条件都是不可或缺的 一环。作为社会中的一员，总得有个遮风蔽雨的地 方。居民购买住房可以满足居住的需要。 因此，当房价下跌时，会有效刺激老百姓的正 常住房消费需求（也就是通常讲的刚需或者改善性 住房需求），再加上全国房地产市场迅速升温，温 州房地产市场也明显好转，商品房销售面积呈现恢 复性增长，2012 年比上年增长 71.8%，房价在 2012 年底开始也由下跌转为稳定，但走势明显弱于全 国。在全国各大城市房价普遍上涨的情况下，温州 的房价仅为稳定。 虽然 2012 年房价处于下跌过程，但是从成交量 来看，相较于 2011 年楼市的全线低迷，2012 年市民 显然对买房卖房的热情增长不少，而且与往年不同 的是，特别青睐“一手房”。温州市房产登记中心 发布的《2012 年温州市区房产交易分析白皮书》显 示，温州市区新建商品房 2012 年成交量为 67.638 万 平方米、5651 套，较 2011 年同期的 11.715 万平方 米、956 套，分别增加了 477.36％、491.1％。成交 金额达 174.882 亿元（如图 5 所示）。 4.4. 温州房价缓慢下跌阶段（2013 年 7 月至 2014 年 6 月） 受资金流动紧张和全国房地产市场大环境的影 响，温州房价在 2013 年 7 月再次转跌，到 2014 年 5 月份末下跌 5.1%，下跌速比前一波慢一些。 面对房价的持续走低以及库存的居高不下的局 面，温州市政府开始出手了。在政策面上，2013 年 8 月，温州对原先严苛的限购政策微调，回归 2011 年新“国八条”框架，规定温州本地户籍家庭可购 买第 2 套住房，意味着已购买１套住宅的本地户籍 家庭，可再购买１套住宅，但名下所有房产只能是 2 套，之前名下无房产的可再购买 2 套。 2013 年温州限购政策微调政策影响，这一阶段 的销售状况继续好转，温州市区当年新开楼盘以较 为合理的价格、日益完善的配套设施和户型设计等 图 5：2010 年-2015 年温州市区住宅供销及价格走势图. Journal of Risk Analysis and Crisis Response, Vol. 7, No. 4 (December 2017) 179–188 ___________________________________________________________________________________________________________ 185 因素，越来越得到市场的认可，多个楼盘热销甚至 重现“日光盘”现象。温州市区 2013 年的商品房销 售面积达到 116.91 万方，创出历史新高，比上年增 长 72.7%（如图 4 所示）。住宅销售均价则由 2012 年的 25886 元/m2 降到了 22541 元/m2。经过长时间调 整，温州房价正在向合理水平回归，但离合理水平 仍有相当差距。2013 年，温州市城镇居民人均住房 建筑面积 41.67 平方米，但即使按 3 口之家 80 平米 计算，房价收入比依然超过 10 倍，远高于合理水 平。商品房去库存的压力仍很大，温州商品房网上 销售管理系统显示，截止 2014 年 6 月 30 日，公开发 售房源 48527 套、6082779 平方米，按 2013 年的销 售面积计算，需要 21 个月才能消化完。 不过，商品房销售形势的旺盛还是带动了土地 出让市场，在土地出让方面终于一改 2012 年的颓 势，全市挂牌出让土地 689.04 万方（10335.5 亩）， 实际成交 578.69 万方（8680.3 亩），可建的建筑面 积达到 1457.29 万平方米（如图 6 所示），为近年来 之最。其中温州市区共出让商品房建设用地 65 宗， 出让土地面积 230.75 万平方米（3401.2 亩），可建 面积 545.3 万平方米；其中出让商品住房建设用地 28 宗，面积 101.94 万平方米（1529.05 亩），可建的 建筑面积 280.23 万平方米，可供应的住宅建筑面积 达到了 229.08 万平方米。 4.5. 温州房价基本企稳见底（2014 年 7 月至 2015 年 6 月） 在 2014 年 3 月召开的全国两会上，李克强总理 在政府工作报告中指出：要针对不同城市的具体情 况实施“因城施策、分类调控”。当年 7 月 29 日， 温州宣布放开限购。具体措施包括在房屋交易登记 时不再核查现有住房情况，在外温州人和新温州人 在温购房享受与温州市本地户籍居民同等待遇。 2015 年，房地产政策利好的频频出台落地。在 全国层面的政策利好有：3.30 房贷新政、二套房首 付降至 4 成、营业税免征期限 5 年改 2 年、央行连续 多次降息、住房公积金新政等。而温州市于 4 月 2 日 出台了《关于促进房地产市场持续平稳健康发展的 若干意见》（俗称为“温八条”房产新政）。其中 明确提出，对首次购买新建普通商品住房的购房者 给予补助，打出政策组合拳，直指“促量稳价”的 目标。在多重政策利好下，温州 2015 年 4 月份价格 指数环比出现了回升，新建商品住宅价格指数环比 上升 0.7%，二手住宅价格指数环比上升 0.4%，房价 基本企稳见底。老百姓入市意愿强烈，2015 年度温 州全市供应商品房面积 429.58 万方，同比下降 32.9%，供应套数 38095 套；全市商品房成交面积 527.35 万方, 同比上涨 16.8%，成交套数 42791 套； 全年商品房供销比为 0.81（如图 3 所示）。 5. 温州房地产泡沫的破灭对当前楼市发展的启示 温州作为中国楼市“风向标”，在历史上曾经 出现过的房价下跌、资本撤离、“弃房”显现等楼 市泡沫破裂迹象，为全国其他城市狂飙发展的楼市 提出警示。 5.1. 房价过度投机炒作是引发下跌的总根源 当前有些城市与当年的温州一样，房地产市场 图 6：2010 年-2015 年温州全市成交土地建筑面积和容积率情况图. Journal of Risk Analysis and Crisis Response, Vol. 7, No. 4 (December 2017) 179–188 ___________________________________________________________________________________________________________ 186 的繁荣主要靠投资需求拉动，而实际需求明显不 足。大量的投机性购房，会放大虚拟需求传递给人 一种虚假的需求信息。若投机需求占比过大，一旦 房价失去上涨动力，房地产市场的大幅波动就无法 避免，房价的剧烈调整也在所难免。因为要想维持 住严重过高的房价，方法只有一个，那就是房价继 续上涨，并且上涨的速度要足够快。房市作为一个 完全依赖于资金推动的市场，这需要源源不断的资 金流入楼市。越来越多购房者现金流面临可持续性 和成长性问题时，楼市的上涨也变得岌岌可危。一 旦资金投入乏力，就犹如人之失血，出现调整也是 理所当然。也就是说，脱离实业的楼市“炒作”只 能是浮萍，一旦投资需求被限制，结局是楼市崩 盘、实业受损。 5.2. 警惕房地产业“绑架”实体经济 经常有人开玩笑说，中国经济就是房地产经 济。为什么老百姓这么疯狂地买房？是因为他们相 信房价会一直涨。对房地产投机的巨额利益，也会 促使企业大举进军这个产业。有的企业通过买楼来 炒房，有的企业干脆抱团组成财团入股投资房地 产。这样的话，房价事实上成为错综复杂民间借 贷、企业互保链条、银行信贷行为相互交织的风暴 眼。一旦地产市场缩水后，就会影响企业抵押物的 市值，必然会导致银行缩小这些企业的信贷规模， “弃房”现象出现。结果必然会导致银行不良贷款 大幅上升，民间借贷信用破产。2011 年温州房地产 泡沫破裂后，温州银行业长达数年陷入困境，期间 不良率的高点是 2014 年的 4.68%。信贷资产变差， 致使银行不愿放贷，企业融资更加困难。经济因此 受到了致命打击。以 2013 年为例，公开数据显示， 在 16 个主要经济指标中，温州大多数处于浙江省倒 数行列，人均 GDP、GDP 增幅、财政总收入等 9 项 指标倒数第一，另有 4 项倒数第二。 房地产发展的根本还在于“人、财、物”的支 撑。人是人口的需求，财是资本的供给，物是土地 的供给。相对而言，“财”才是最关键的，只有财 来了，才能吸引人的需求，吸引物的投资和供应。 温州的经验表明：任何一个地方实体经济是基础， 实体经济的疲软使“财”不足，“人”迁移，温州 经济不旺，导致温州的常住人口近年来的常住人口 均值保持在 910 万人左右，没有多少新增人口。 房价是附属在实体经济之上的一个产物，脱离 了实体经济支撑的房价必然走向泡沫。从长远的角 度来看，决定性的资本供给，还是由产业决定。对 于那些没有经济基本面和人口流入支撑的城市而 言，房价暴涨只不过是一场击鼓传花的游戏摆了。 因此，只有发展好地方的实体经济，引导实体经济 实现转型升级，从而吸引更多的人口与资金回归， 才是防止当地楼市泡沫的根本途径。 5.3. 严格控制银行信贷资金及各类“热钱”进入 房地产业 温州的经验表明，一旦房地产市场急剧调整， 极易引爆民间借贷危机。具体表现在：当房价下跌 的时候，原先“购房-抵押贷款-再购房”的杠杆操作 模式不灵了，很多人开始变卖房产还贷，那些企业 主的资产也开始恶化，还不上的干脆跑路。而企业 主加快套现房产还债的行为，又加快房价回落，从 而形成螺旋式传导链条，使得风险继续扩散发酵， 导致银行不良贷款急剧增加。与此同时，面对不断 上升的风险，银行只能收紧信贷甚至停贷，从而进 一步加剧资金紧张。在市场大环境发生质变的情况 下，若不及时主动地对房价进行调整，那么后果就 只能是被动调整，而被动调整往往会相当惨烈。 5.4. 房价回归合理水平其实是有利于房地产业长 远发展 房子不是一般的消费品，而是事关百姓民生、 长远来看也关乎中国经济总体格局的特殊商品。住 房市场的核心问题是社会问题，不是经济问题，甚 至是一个要建设什么样的社会的问题。发展住房市 场的根本目的是解决广大居民的居住问题，而不应 该推行把住房作为投资品为主的发展模式。当下中 央提出“房子是用来住的 不是用来炒的”的定位顺 应了住房领域需求的变化，是完全正确的。 房价下跌会导致房地产投资性需求大幅减少， 未来房地产的稳定与增长，只能依靠消费性需求。 在“衣食住行”中，居民对住房的消费意愿最为强 烈、潜力最大，而实现难度也是最大的。从理论上 讲，凡是从消费角度出发的需求，都对消费成本特 别敏感，特别是首套住房购买者或咬牙买房者，温 州情况正是如此。房价下跌对住房消费需求的刺激 作用非常大，住房消费需求的价格弹性相当高。房 价下跌后的 2012 年和 2013 年，商品房销售面积均大 幅增长，增速分别为 50.1%和 71.2%。 参考文献 [1] 本报评论员.有效防范金融风险——二论做好当前金融 工作[N].人民日报 2017-07-17. [2] 余根钱. 温州房价下跌的启示 https://www.qianzhan.com/analyst/detail/329/140704- 6e7dd407.html. [3] 温州市房产登记中心. 2012 年温州市区房产交易分析白 皮书,2013.04. Journal of Risk Analysis and Crisis Response, Vol. 7, No. 4 (December 2017) 179–188 ___________________________________________________________________________________________________________ 187 [4] 周知客. 脱实向虚:温州地产泡沫启示录. http://www.p5w.net/weyt/201611/ t20161118_1640872.htm. [5] 徐明 胡丹.温州楼市正回暖 曾经房价连续 40 多个月同 比下跌. http://biz.zjol.com.cn/system/2015/06/29/020715476.shtm l. [6] 海通证券. 温州房地产泡沫对当前楼市的经验与教训. http://www.guandian.cn/article/20161018/ 179283.html1. [7] Campbell J Y, Kyle A S.Smart money, Noise Trading and Stock Price Behavior[J].BERD Technical Working Paper, 1988 (236) :124-131. [8] Allen F, Gorton GB.Rational Finite Bubbles[J].NBER Working Papers, 1991, 9 (23) :121-132. [9] 贾生华 李航.噪声交易者预期与房地产泡沫——基于 35 个 大 中 城 市 的 实 证 研 究 [J]. 审 计 与 经 济 研 究 2014,03(29),85-92. [10] 洪开荣,刘亦.近期我国房地产泡沫研究的文献综述[J]. 湖南财经高等专科学校学报,2006(103).31-33. 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Journal of Risk Analysis and Crisis Response, Vol. 7, No. 4 (December 2017) 179–188 ___________________________________________________________________________________________________________ 188 3Wenzhou Economic Broadcasting Media Group, Wenzhou 325000, China 摘要: 众所周知，房地产市场的过度泡沫化会严重影响国民经济的正常发展，急剧膨胀的房地产泡沫为金融危机的爆发埋下了众多隐患。2011年，温州爆发民间借贷危机，刺破了温州房地产价格泡沫，造成区域经济受严重波及的惨痛教训。本文通过回顾的2006年到2015年温州房价的变迁走势，分析了温州房地产泡沫产生及破灭的原因。温州房地产市场的调整过程具有典型意义，可为当前楼市走向提供借鉴和参考。 关键词: 房地产泡沫；温州；房价；风险 << /ASCII85EncodePages false /AllowTransparency false /AutoPositionEPSFiles true /AutoRotatePages /None /Binding /Left /CalGrayProfile (Dot Gain 20%) /CalRGBProfile (sRGB IEC61966-2.1) /CalCMYKProfile (U.S. Web Coated \050SWOP\051 v2) /sRGBProfile (sRGB IEC61966-2.1) /CannotEmbedFontPolicy /Error /CompatibilityLevel 1.4 /CompressObjects /Tags /CompressPages true /ConvertImagesToIndexed true /PassThroughJPEGImages true /CreateJobTicket false /DefaultRenderingIntent /Default /DetectBlends true /DetectCurves 0.0000 /ColorConversionStrategy /LeaveColorUnchanged /DoThumbnails false /EmbedAllFonts true /EmbedOpenType false /ParseICCProfilesInComments true /EmbedJobOptions true /DSCReportingLevel 0 /EmitDSCWarnings false /EndPage -1 /ImageMemory 1048576 /LockDistillerParams false /MaxSubsetPct 100 /Optimize true /OPM 1 /ParseDSCComments true /ParseDSCCommentsForDocInfo true /PreserveCopyPage true /PreserveDICMYKValues true /PreserveEPSInfo true /PreserveFlatness true /PreserveHalftoneInfo false /PreserveOPIComments true /PreserveOverprintSettings true /StartPage 1 /SubsetFonts true /TransferFunctionInfo /Apply /UCRandBGInfo /Preserve /UsePrologue false /ColorSettingsFile () /AlwaysEmbed [ true ] /NeverEmbed [ true ] /AntiAliasColorImages false /CropColorImages true /ColorImageMinResolution 300 /ColorImageMinResolutionPolicy /OK /DownsampleColorImages true /ColorImageDownsampleType /Bicubic /ColorImageResolution 300 /ColorImageDepth -1 /ColorImageMinDownsampleDepth 1 /ColorImageDownsampleThreshold 1.50000 /EncodeColorImages true /ColorImageFilter /DCTEncode /AutoFilterColorImages true /ColorImageAutoFilterStrategy /JPEG /ColorACSImageDict << /QFactor 0.15 /HSamples [1 1 1 1] /VSamples [1 1 1 1] >> /ColorImageDict << /QFactor 0.15 /HSamples [1 1 1 1] /VSamples [1 1 1 1] >> /JPEG2000ColorACSImageDict << /TileWidth 256 /TileHeight 256 /Quality 30 >> /JPEG2000ColorImageDict << /TileWidth 256 /TileHeight 256 /Quality 30 >> /AntiAliasGrayImages false /CropGrayImages true /GrayImageMinResolution 300 /GrayImageMinResolutionPolicy /OK /DownsampleGrayImages true /GrayImageDownsampleType /Bicubic /GrayImageResolution 300 /GrayImageDepth -1 /GrayImageMinDownsampleDepth 2 /GrayImageDownsampleThreshold 1.50000 /EncodeGrayImages true /GrayImageFilter /DCTEncode /AutoFilterGrayImages true /GrayImageAutoFilterStrategy /JPEG /GrayACSImageDict << /QFactor 0.15 /HSamples [1 1 1 1] /VSamples [1 1 1 1] >> /GrayImageDict << /QFactor 0.15 /HSamples [1 1 1 1] /VSamples [1 1 1 1] >> /JPEG2000GrayACSImageDict << /TileWidth 256 /TileHeight 256 /Quality 30 >> /JPEG2000GrayImageDict << /TileWidth 256 /TileHeight 256 /Quality 30 >> /AntiAliasMonoImages false /CropMonoImages true /MonoImageMinResolution 1200 /MonoImageMinResolutionPolicy /OK /DownsampleMonoImages true /MonoImageDownsampleType /Bicubic /MonoImageResolution 1200 /MonoImageDepth -1 /MonoImageDownsampleThreshold 1.50000 /EncodeMonoImages true /MonoImageFilter /CCITTFaxEncode /MonoImageDict << /K -1 >> /AllowPSXObjects false /CheckCompliance [ /None ] /PDFX1aCheck false /PDFX3Check false /PDFXCompliantPDFOnly false /PDFXNoTrimBoxError true /PDFXTrimBoxToMediaBoxOffset [ 0.00000 0.00000 0.00000 0.00000 ] /PDFXSetBleedBoxToMediaBox true /PDFXBleedBoxToTrimBoxOffset [ 0.00000 0.00000 0.00000 0.00000 ] /PDFXOutputIntentProfile () /PDFXOutputConditionIdentifier () /PDFXOutputCondition () /PDFXRegistryName () /PDFXTrapped /False /CreateJDFFile false /Description << /ARA /BGR /CHS /CHT /CZE /DAN /DEU /ESP /ETI /FRA /GRE /HEB /HRV (Za stvaranje Adobe PDF dokumenata najpogodnijih za visokokvalitetni ispis prije tiskanja koristite ove postavke. 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