Jurnal Ekonomi & Studi Pembangunan Volume 19, Nomor 1, April 2018, hlm. 85-90 DOI: 10.18196/jesp.19.1.3890 FAKTOR PENENTU PERMINTAAN RUMAH TINGGAL DI PROVINSI DAERAH ISTIMEWA YOGYAKARTA Fitri Juniwati Ayuningtyas, Ismadiyanti Purwaning Astuti Fakultas Ekonomi & Sosial, Universitas Amikom Yogyakarta Jalan Ring Road Utara, Condong Catur, Sleman, Yogyakarta 55283 Indonesia, Email Korespondensi: f.ayuningtyas@amikom.ac.id Abstract: Housing is a basic human need that must be obtained, in addition to the need for food and clothing. As the growing population and the number of household increases, it will lead to an i n- crease in the need for new housings that continue to increase from year to year. The research focused on analysis the macroeconomic factors such as the market price of the property and real estate in In- donesia (IHPR), loan interest rate, and households in effect on the housing demand during the years 2007-2016. This study uses the secondary data from Bank Indonesia and Badan Pusat Statistik and analyzed using Ordinary Least Square (OLS). The result showed that IHPR has negative and signif- icant effect on housing demand and the number of household has positive and significant effect on housing demand in D.I. Yogyakarta. While interest rate on loan has no effect on housing demand in D.I. Yogyakarta Key Words: housing demand, price index of residential property, loan interest rate JEL Classification: R1, E31, G24 PENDAHULUAN Rumah atau tempat tinggal merupakan kebutuhan dasar manusia yang harus terpenuhi, selain kebutuhan akan pangan dan sandang. Seir- ing dengan perkembangan jaman, berkembang pula jumlah manusia, yang berimplikasi pada semakin berkembangnya kebutuhan akan rumah tinggal. Oleh karena persediaan/penawaran atas tanah terbatas, maka kebutuhan akan rumah menjadi sulit terpenuhi (Green, 1996 dalam Budi 2009), terutama untuk kelompok masyarakat yang berpendapatan rendah. Hal ini disebabkan karena, di satu sisi rumah merupakan kebutuhan pokok, namun di sisi lain untuk kelompok masyarakat yang berpenghasilan menengah ke atas, rumah dapat juga dilihat sebagai barang in- vestasi. Kebutuhan unit rumah di Provinsi DIY dipengaruhi oleh berbagai macam faktor. Seiring dengan semakin bertambahnya jumlah penduduk dan jumlah rumah tangga, maka akan menyebab- kan peningkatan terhadap kebutuhan akan ru- mah baru yang terus meningkat dari tahun ke tahun. Peningkatan kebutuhan rumah baru men- jadi belum sepenuhnya dapat terpenuhi dikare- nakan dengan semakin meningkatnya kebutuhan rumah untuk masyarakat namun di sisi lain ketersediaan lahan juga semakin terbatas. Mel- onjaknya harga rumah sebagai akibat dari meningkatnya permintaan akan rumah membuat daya beli masyarakat akan kebutuhan rumah menurun. Penyebab lainnya adalah belum adan- ya kemudahan syarat pengajuan kredit pem- belian rumah (KPR) dan suku bunga kredit yang masih cenderung tinggi. Tujuan penelitian ini memfokuskan pada analisis variabel-variabel makroekonomi seperti indeks harga properti res- idensial (IHPR), suku bunga kredit, dan jumlah rumah tangga terhadap permintaan rumah ting- gal selama periode tahun 2007-2016. 86 Jurnal Ekonomi & Studi Pembangunan Volume 19, Nomor 1, April 2018: 85-90 METODE PENELITIAN Jenis dan Sumber Data Penelitian ini menggunakan pendekatan kuantitatif dengan data time series tahunan selama periode pengamatan 2007 sampai dengan 2016. Jenis data yang digunakan adalah data sekunder. Data sekunder adalah yang telah diolah dan kemudian diterbitkan oleh lembaga atau peneliti tertentu. Sumber data yang digunakan dalam penelitian ini diperoleh dari Bank Indonesia dan Badan Pusat Statistik (BPS). Data yang bersumber dari Bank Indonesia diambil dari Laporan Survei Harga Properti Residensial, dalam beberapa terbitan dan data yang bersumber dari Badan Pusat Statistik diambil dari Provinsi DIY Dalam Angka, dalam beberapa terbitan. Definisi Operasional Variabel Variabel Dependen Permintaan rumah tinggal (LPRT): konsep per- mintaan rumah adalah kebutuhan unit rumah. Variabel Independen (1) IHPR (LIHPR): rata-rata total IHPR untuk keseluruhan tipe rumah meliputi tipe kecil, menengah, dan besar. (2) Suku bunga kredit (SBDK): suku bunga kon- sumsi kelompok bank persero. (3) Jumlah rumah tangga (LRT): seseorang atau sekelompok orang yang tinggal serta mengelola kebutuhan sehari-hari secara ber- sama-sama. Alat Analisis Parameter variabel independen dalam penelitian ini diestimasi menggunakan model regresi berganda OLS (Ordinary Least Squares) dengan menggunakan software Eviews 7.0. Berdasarkan variabel yang telah ditentukan, spesifikasi model untuk kasus permintaan rumah tinggal di Provinsi DIY adalah sebagai berikut. Model regresi berganda OLS: LPRT = β0 - β1 LIHPR - β2 SBDK + β3 LRT + e…………………………………………...(1) Dimana: β0 = Konstanta; β1, β2, β3 = Koefisien Regresi; LPRT = Jumlah Rumah Tangga (Logaritma Natural); LIHPR = Indeks Harga Properti Residensial (Logaritma Natural); SBDK = Suku Bunga Kredit; LRT = Jumlah Rumah Tangga; e = Error HASIL DAN PEMBAHASAN Tabel 1 menyajikan hasil estimasi dengan model regresi berganda OLS untuk menganalisis pengaruh dari variabel independen IHPR, suku bunga kredit, dan jumlah rumah tangga terhadap variabel dependen permintaan rumah tinggal. Koefisien regresi untuk variabel IHPR adalah sebesar -0.2044376 yang berarti bahwa ada hubungan negatif antara IHPR dengan permintaan rumah tinggal. Berdasarkan nilai probabilitas sebesar 0.0055 yang nilainya lebih kecil dari α = 5%, maka dapat diartikan bahwa koefisien regresi variabel IHPR tersebut berpengaruh negatif dan signifikan terhadap permintaan rumah tinggal. Jika IHPR meningkat maka permintaan rumah tinggal akan menurun, begitu pula sebaliknya. Variabel suku bunga kredit memiliki nilai koefisien sebesar -0.005259 dan nilai probabilitas sebesar 0.8626 yang nilainya lebih besar dari α = 5%, sehingga dapat diartikan bahwa tidak ada pengaruh yang signifikan antara suku bunga kredit dengan permintaan rumah tinggal. Koefisien regresi variabel jumlah rumah tangga sebesar 2.570854 dengan nilai probabilitas sebesar 0.0005 yang nilainya lebih kecil dari α = 5%, sehingga dapat diartikan bahwa ada pengaruh positif dan signifikan antara jumlah rumah tangga dengan permintaan rumah tinggal. Faktor Penentu Permintaan Rumah Tinggal… (Ayuningtyas, Astuti) 87 Nilai koefisien determinasi (R2) yang telah disesuaikan adalah sebesar 0.939728, yang berarti bahwa diperkirakan 93,97 % perubahan perilaku variabel dependen permintaan rumah tinggal dipengaruhi oleh perilaku variabel independen IHPR, suku bunga kredit, jumlah rumah tangga dan sisanya sebesar 6,03 % dipengaruhi oleh faktor-faktor lain yang tidak termasuk di dalam model yang terangkum dalam kesalahan random. Adanya pengaruh secara bersama-sama variabel independen terhadap variabel dependen ditunjukkan dengan probabilitas uji F dengan nilai sebesar 0.000140. Ini berarti bahwa terdapat pengaruh secara bersama-sama variabel IHPR, suku bunga kredit, dan jumlah rumah tangga terhadap permintaan rumah tinggal. Tabel 1. Hasil Regresi Variabel Koefisien (Beta) t-stat Sig. Konstanta (C) -3.588227 -1.672647 0.1454 IHPR (LIHPR) -2.044376 -4.226977 0.0055*** Suku bunga kredit (SBDK) -0.005259 -0.180655 0.8626 Jumlah rumah tangga (LRT) 2.570854 6.749004 0.0005*** R-squared 0.959819 Adjusted R-squared 0.939728 F-stat 47.77431 Prob (F-stat) 0.000140 Keterangan: *** signifikan pada level 1% Sumber: Data diolah Adapun persamaan yang diperoleh dari hasil estimasi OLS adalah sebagai berikut: LPRT = -3,588227 - 2,044376 LIHPR - 0,005259 SBDK + 2,570854 LRT……………..(2) Pengujian asumsi klasik meliputi normalitas, autokorelasi, heteroskedastisitas, dan multikolinearitas. Berdasarkan uji statistik jarque- bera, diketahui bahwa nilai probabilitas untuk persamaan OLS adalah sebesar 0,845587 (> α = 5%). Hal ini menunjukkan bahwa residual hasil regresi permintaan rumah tinggal berdistribusi normal. Uji autokorelasi menggunakan metode Breush-Godfrey yang dikenal dengan uji Lagrange Multiplier (LM) dengan membandingkan nilai hitung statistik Chi squares dengan nilai kritisnya. Nilai probabilitas Chi squares persamaan OLS sebesar 0,4274 lebih besar dari α = 5%, yang berarti tidak signifikan sehingga dapat disimpulkan bahwa model tersebut tidak mengandung unsur autokorelasi. Tabel 2. Uji Autokorelasi Uji Breusch Godfrey Nilai Hi- tung Sig. F-stat 0.409603 Prob (F-stat) Obs*R-Squared Prob Chi- square 1.699879 0.6889 0.4274 Sumber: Data diolah Uji heteroskedastisitas menggunakan metode white dengan membandingkan nilai Chi-Squares hitung (n. R2) dengan nilai kritisnya. Nilai proba- bilitas Chi squares persamaan OLS sebesar 0,2080 lebih besar dari α = 5%, yang berarti tidak signif- ikan sehingga dapat disimpulkan bahwa model tersebut tidak mengandung unsur heteroskedas- tisitas. 88 Jurnal Ekonomi & Studi Pembangunan Volume 19, Nomor 1, April 2018: 85-90 Tabel 3. Uji Heteroskedastisitas Uji White Nilai Hi- tung Sig. F-stat 8.414920 Prob (F-stat) Obs*R-Squared Prob Chi- square 9.671617 0.1103 0.2080 Sumber: Data diolah Uji multikolinearitas menggunakan metode regresi auxiliary yaitu dengan membandingkan regresi model utama dengan regresi masing- masing variabel independen. Nilai R2 LHIPR, SBDK, LRT = 0,892236, R2 SBDK, LIHPR, LRT = 0,614827, dan R2 LRT, LIHPR, SBDK = 0,547126, sedangkan koefisien determinasi persamaan regresi utama adalah R2 = 0,959819. Karena nilai semua koefisien determinasi regresi auxiliary lebih kecil dari koefisien determinasi regresi model utama, maka dapat disimpulkan bahwa model tersebut tidak mengandung adanya unsur multikolinearitas. Tabel 4. Uji Multikolinearitas Variabel R2 Model Regresi Utama R2 Variabel Independen LIHPR 0.841520 SBDK LRT 0.959819 0.614827 0.892236 Sumber: Data diolah Berdasarkan hasil estimasi, secara statistik variabel IHPR (LIHPR) berpengaruh berpengaruh negatif dan signifikan terhadap permintaan ru- mah tinggal (LPRT). Hal ini sesuai dengan hipotesis penelitian yang menyatakan bahwa IHPR berpengaruh negatif terhadap permintaan rumah tinggal. Nilai koefisien variabel IHPR sebesar -2,04 mengindikasikan bahwa jika IHPR meningkat sebesar 1 persen, maka permintaan rumah tinggal akan menurun sebesar 2,04%, ceter- is paribus. Harga rumah sangat berpengaruh ter- hadap pembangunan rumah baru. Tingkat harga rumah memiliki peran utama dalam menghitung kemampuan seseorang untuk memiliki rumah. Harga rumah dijadikan sebagai bagian dari perhi- tungan kekayaan agregat dalam perekonomian. Jumlah unit hunian yang tersedia merupakan ba- gian dari sistem keuangan nasional sehingga di- perlukan indeks harga untuk jenis aset ini se- hingga dapat digunakan untuk memperkirakan kekayaan riil rumah tangga. Indeks harga yang dimaksud adalah indeks harga properti residen- sial atau disingkat dengan IHPR. Penelitian ini juga sesuai dengan teori permintaan yang menya- takan bahwa semakin tinggi harga barang maka akan mengakibatkan penurunan pada per- mintaan akan barang tersebut. Selain itu, penelitian ini juga sejalan dengan penelitian yang dilakukan oleh Budi (2009) yang menyatakan bahwa harga rumah berpengaruh negatif ter- hadap permintaan rumah sederhana. Harga ru- mah bersifat elastis terhadap permintaan, artinya bahwa jika terjadi sedikit perubahan harga maka akan mempengaruhi permintaan terhadap ru- mah. Variabel suku bunga kredit (SBDK) tidak berpengaruh terhadap permintaan rumah tinggal (LPRT) sehingga angka koefisien tidak dapat di- intepretasikan dalam model ini. Hal ini tidak sesuai dengan hipotesis penelitian yang menya- takan bahwa suku bunga kredit berpengaruh negatif terhadap permintaan rumah tinggal, na- mun tanda koefisien sesuai dengan hipotesis penelitian. Suku bunga kredit merupakan salah satu hal yang mempengaruhi jumlah penyaluran kredit properti. Akan tetapi pada kenyataannya dalam penelitian ini suku bunga kredit justru tid- ak berpengaruh terhadap permintaan rumah tinggal. Hal ini diduga karena adanya perilaku masyarakat yang cenderung tidak mempertim- bangkan besarnya suku bunga kredit yang dita- warkan pada saat itu ketika mereka akan Faktor Penentu Permintaan Rumah Tinggal… (Ayuningtyas, Astuti) 89 mengajukan kredit kepada perbankan khususnya kredit properti rumah. Di sisi lain, sebagian besar masyarakat lebih memilih membeli rumah secara tunai karena jika melalui pinjaman KPR, maka harga rumah menjadi lebih mahal yang disebab- kan adanya bunga pinjaman KPR. Studi ini tidak sesuai dengan teori Keynesian yang menyatakan bahwa suku bunga kredit berhubungan negatif dengan jumlah permintaan kredit, yang artinya peningkatan suku bunga kredit dapat menurunk- an jumlah permintaan kredit. Akan tetapi penelitian ini sejalan dengan penelitian yang dil- akukan oleh Budi (2009) yang menyatakan bahwa suku bunga kredit tidak berpengaruh terhadap permintaan rumah. Berdasarkan penelitian yang sudah dil- akukan dapat dijelaskan bahwa variabel jumlah rumah tangga (LRT) berpengaruh positif ter- hadap permintaan rumah tinggal (LPRT). Hal ini sesuai dengan hipotesis penelitian yang menya- takan bahwa jumlah rumah tangga berpengaruh positif terhadap permintaan rumah tinggal. Nilai koefisien variabel LRT sebesar 2,57 mengindi- kasikan bahwa jika jumlah rumah tangga meningkat sebesar 1 persen, maka permintaan rumah tinggal akan menurun sebesar 2,57 persen, ceteris paribus. Penduduk memiliki peranan yang sangat penting dalam pembangunan suatu rumah tinggal dikarenakan penduduk menjadi sasaran obyek atas pembangunan rumah sehingga dengan semakin berkembangnya jumlah penduduk, maka akan mempengaruhi jumlah pembangunan rumah yang selanjutnya akan meningkatkan permintaan rumah. Dalam hal ini jumlah penduduk merupakan unsur pemben- tukan suatu rumah tangga. Semakin meningkat jumlah penduduk, maka semakin meningkat pula jumlah rumah tangga. Suatu rumah tangga merupakan salah satu faktor sebagai penentu permintaan terhadap rumah tinggal. Rumah tangga membutuhkan rumah atau permukiman sebagai bagian dari kebutuhan dasar/pokok mereka. Ketika terjadi peningkatan harga rumah akan berdampak pada kekayaan sehingga me- nyebabkan peningkatan jumlah pinjaman untuk konsumsi dan pinjaman yang dilakukan rumah tangga. Semakin bertambahnya jumlah penduduk dan jumlah rumah tangga maka akan meningkat- kan permintaan terhadap rumah tinggal baik baik terkait dengan kebutuhan pokok ataupun adanya urbanisasi. Penelitian ini sesuai dengan teori yang dikemukakan oleh Prawoto (2003), yaitu bahwa faktor usia, ukuran pendapatan dan ciri lain dari rumah tangga harus dipertimbangkan dalam menentukan permintaan terhadap rumah tinggal. Namun temuan ini tidak sejalan dengan penelitian Dengah, Rumate, dan Niode (2014) yang menyatakan bahwa jumlah penduduk tidak berpengaruh terhadap permintaan perumahan. SIMPULAN Berdasarkan hasil estimasi yang telah dilakukan, faktor yang secara statistik tidak berpengaruh signifikan pada α = 5% terhadap permintaan rumah tinggal adalah variabel suku bunga kredit. Sementara itu, faktor yang berpengaruh signifikan pada α = 5% terhadap permintaan rumah tinggal adalah variabel IHPR dan jumlah rumah tangga. Langkah-langkah yang dapat ditempuh terkait dengan pengembangan permintaan rumah tinggal diantaranya pengembang (developer) hendaknya dapat menetapkan harga rumah dengan lebih rendah di bawah harga pesaing atau dengan harga yang sama namun dapat memberikan nilai tambah seperti misalnya menggunakan material yang lebih berkualitas, memberikan desain rumah yang lebih baik, menyediakan sarana dan prasarana yang lebih lengkap, serta dapat memberikan bonus ataupun hadiah kepada konsumen. Langkah berikutnya adalah pemerintah hendaknya memberikan subsidi kepada masyarakat yang berpenghasilan rendah berupa uang muka dan suku bunga kredit yang 90 Jurnal Ekonomi & Studi Pembangunan Volume 19, Nomor 1, April 2018: 85-90 rendah serta memberikan kemudahan fasilitas kredit bagi seluruh masyarakat yang hendak membeli rumah, misalnya dengan memberikan tempo pembayaran kredit lebih lama sehingga hasrat konsumen untuk membeli rumah tinggi, selain itu hendaknya juga melakukan kebijakan pengurangan jumlah penduduk dikarenakan dengan semakin bertambahnya jumlah penduduk maka jumlah rumah tangga juga akan meningkat sehingga akan mengurangi kebutuhan unit rumah. DAFTAR PUSTAKA Badan Perencanaan Pembangunan Daerah. Analisis Informasi Statistik Pembangunan Daerah. 2016. DIY Badan Pusat Statistik. Provinsi Daerah Istimewa Yogyakarta Dalam Angka 2016. D.I. Yogya- karta Bank Indonesia. Laporan Perkembangan Pasar Properti Residensial di Pasar Sekunder. Berbagai Triwulan Penerbitan Budi, M.S. 2009. Analisis Permintaan Rumah Se- derhana di Kota Semarang. Jurnal Bisnis Ekonomi. Volume 16 No.2: 126-139 Dengah, S., Rumate, V., dan Hamidi, W. 2014. Analisis Pengaruh Pendapatan Perkapita dan Jumlah Penduduk terhadap Per- mintaan Perumahan Kota Manado Tahun 2003-2012. Jurnal Berkala Ilmiah Efisiensi. Ju- rusan Ilmu Ekonomi Pembangunan. Uni- versitas Sam Ratulangi. Volume 14 Nomor 3: 71-81 Prawoto, Agus. 2003. Teori dan Praktek Penilaian Properti. Edisi Pertama. Yogyakarta: BPFE Undang-undang RI No. 4 Tahun 1992 tentang Pe- rumahan dan Permukiman